Huren of kopen? (Canada)

Deze vergelijking is gemaakt voor de Canadese woningmarkt: de hypotheek volgt de Canadese regels (halfjaarlijkse rentebijschrijving, minimale aanbetaling, CMHC-premie) en alle bedragen staan in Canadese dollars (CA$). De logica van de vergelijking geldt overal, maar voor een Nederlandse of Belgische woning kloppen de hypotheekberekening, de belastingregels en de valuta niet.

Zo gebruik je de calculator huren of kopen

1. Vul onder Kopen de Prijs van de woning, je Aanbetaling, de Hypotheekrente (%) en de Aflossingsperiode (jaren) in, en daarna de kosten van een eigen woning: Aankoopkosten (% van de prijs) (overdrachtsbelasting, notaris of advocaat, keuring), Onroerendgoedbelasting (% van de waarde per jaar), Onderhoud (% van de waarde per jaar), Opstalverzekering (per jaar) en Servicekosten appartement (per maand). Voeg de verwachte Waardestijging woning (% per jaar) en de Verkoopkosten (% van de waarde) (makelaarscourtage) toe.
2. Vul onder Huren de Huur per maand, de verwachte Huurverhoging (% per jaar) en je Inboedelverzekering huurder (per maand) in.
3. Kies onder Periode en aannames de Vergelijkingsperiode (jaren), het Beleggingsrendement (% per jaar) dat je kunt halen op geld dat je niet uitgeeft, en de Inflatie voor verzekering en kosten (% per jaar).

De tool vertelt welke keuze aan het eind van de periode voorligt en toont de Maandlast hypotheek, de Kosten van kopen, eerste maand, de Kosten van huren, eerste maand, het Benodigd eigen geld vooraf, het Vermogen als je koopt, het Vermogen als je huurt en het Break-evenjaar: het eerste jaar waarin kopen huren inhaalt. De grafiek en de tabel Per jaar (te exporteren met CSV downloaden) volgen beide vermogens; een tweede tabel telt het geld op dat je uitgeeft en niet terugkrijgt.

Hoe de vergelijking werkt

Een eerlijke vergelijking volgt het geld aan beide kanten, dus de tool simuleert de periode maand voor maand:

• Hypotheek: de maandlast volgt de Canadese regel voor vaste rentes, met halfjaarlijkse rentebijschrijving: maandrente i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 en maandlast P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Onder 20% aanbetaling wordt de CMHC-premie (2,80% tot 4,00%) bij de lening opgeteld en gelden de regels voor de minimale aanbetaling.
• Kosten van kopen per maand: maandlast hypotheek + onroerendgoedbelasting en onderhoud (percentages van de actuele woningwaarde) + verzekering + servicekosten (die met de inflatie meestijgen).
• Kosten van huren per maand: huur (één keer per jaar verhoogd) + inboedelverzekering.
• De huurder belegt de aanbetaling en de aankoopkosten bij de start. Wie elke maand minder uitgeeft, belegt het verschil tegen het beleggingsrendement. Is de hypotheek afgelost, dan is het meestal de eigenaar die belegt.
• Vermogen: voor de koper woningwaarde × (1 − verkoopkosten) − restschuld hypotheek + beleggingen; voor de huurder de beleggingen.

Voorbeeld

Met de standaardwaarden (woning van CA$ 500.000, CA$ 100.000 aanbetaling tegen 4,5% over 25 jaar, CA$ 2.400 huur) is de maandlast van de hypotheek CA$ 2.213,89 en kost kopen in de eerste maand CA$ 3.088,89, tegenover CA$ 2.425 voor huren. Kopen begint met een achterstand (de huurder heeft CA$ 107.500 belegd, tegenover CA$ 75.000 overwaarde na verkoopkosten) en haalt huren in jaar 4 in. Na 25 jaar staat de koper op ongeveer CA$ 1.081.000 en de huurder op ongeveer CA$ 518.000. Zonder waardestijging, met een lagere huur of een hoger rendement kan huren beter uitkomen: test je eigen aannames.

Aannames en beperkingen

De hypotheekrente blijft de hele periode gelijk, hoewel een Canadese term meestal 5 jaar duurt. Belasting op beleggingsrendement wordt genegeerd, alsof het geld in een TFSA of RRSP staat; de vermogenswinst op een hoofdverblijfplaats is in Canada belastingvrij. De tool houdt geen rekening met de First Home Savings Account, het Home Buyers’ Plan van de RRSP, omzetbelasting op de CMHC-premie of grote verbouwingen. De resultaten zijn schattingen op basis van je aannames, geen financieel advies.