Mieten oder Kaufen Rechner (Kanada)

Dieser Rechner vergleicht Mieten und Kaufen nach kanadischen Regeln: Die Hypothekenrate folgt der kanadischen Konvention mit halbjährlicher Verzinsung, und bei weniger als 20 % Anzahlung gelten Mindestanzahlung und CMHC-Versicherungsprämie. Beträge sind kanadische Dollar. Die Grundidee – beide Seiten gleich behandeln und das übrige Geld anlegen – ist überall gültig, die Hypothekenregeln aber nicht: Für eine Baufinanzierung in Deutschland, Österreich oder der Schweiz sind die Ergebnisse nur ein grober Anhaltspunkt.

So nutzen Sie den Rechner

1. Tragen Sie unter Kaufen den Kaufpreis der Immobilie, Ihre Anzahlung, den Hypothekenzins (%) und die Tilgungsdauer (Jahre) ein, dann die Kosten des Eigentums: Kaufnebenkosten (% des Preises) (Grunderwerbsteuer, Notar oder Anwalt, Gutachten), Grundsteuer (% des Werts pro Jahr), Instandhaltung (% des Werts pro Jahr), Gebäudeversicherung (pro Jahr) und Hausgeld (pro Monat). Ergänzen Sie die erwartete Wertsteigerung der Immobilie (% pro Jahr) und die Verkaufskosten (% des Werts) (Maklerprovision).
2. Tragen Sie unter Mieten die Monatsmiete, die erwartete Mieterhöhung (% pro Jahr) und Ihre Hausratversicherung (pro Monat) ein.
3. Wählen Sie unter Zeitraum und Annahmen den Vergleichszeitraum (Jahre), die Anlagerendite (% pro Jahr), die Sie mit nicht ausgegebenem Geld erzielen könnten, und die Inflation für Versicherung und Gebühren (% pro Jahr).

Das Tool sagt, welche Variante am Ende des Zeitraums vorne liegt, und zeigt Monatliche Hypothekenrate, Kosten als Eigentümer, erster Monat, Kosten als Mieter, erster Monat, Anfangs benötigtes Kapital, Nettovermögen beim Kaufen, Nettovermögen beim Mieten und das Jahr des Gleichstands – das erste Jahr, in dem Kaufen das Mieten einholt. Das Diagramm und die Tabelle Jahr für Jahr (Export mit CSV herunterladen) verfolgen beide Vermögen; eine zweite Tabelle summiert die Ausgaben ohne Gegenwert. Alles wird lokal in Ihrem Browser berechnet.

So funktioniert der Vergleich

Ein fairer Vergleich muss das Geld auf beiden Seiten verfolgen. Deshalb simuliert das Tool den Zeitraum Monat für Monat:

• Hypothek: Die Rate folgt der kanadischen Regel für Festzinshypotheken mit halbjährlicher Verzinsung: Monatszins i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 und Rate P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Unter 20 % Anzahlung wird die CMHC-Prämie (2,80 % bis 4,00 %) auf das Darlehen aufgeschlagen, und die Regeln zur Mindestanzahlung gelten.
• Eigentümerkosten pro Monat: Hypothekenrate + Grundsteuer und Instandhaltung (in Prozent des aktuellen Immobilienwerts) + Versicherung + Hausgeld (steigen mit der Inflation).
• Mieterkosten pro Monat: Miete (einmal im Jahr erhöht) + Hausratversicherung.
• Wer mietet, legt an: Anzahlung und Kaufnebenkosten zu Beginn. Jeden Monat investiert die Seite, die weniger ausgibt, die Differenz zur gewählten Rendite. Ist die Hypothek abbezahlt, legt meist der Eigentümer an.
• Nettovermögen: beim Kauf Immobilienwert × (1 − Verkaufskosten) − Restschuld + Anlagen; beim Mieten die Anlagen.

Beispiel

Mit den Standardwerten (Immobilie für 500.000 $, 100.000 $ Anzahlung, 4,5 % über 25 Jahre, 2.400 $ Miete) beträgt die Hypothekenrate 2.213,89 $, und das Eigentum kostet im ersten Monat 3.088,89 $ gegenüber 2.425 $ für die Miete. Kaufen startet im Rückstand (der Mieter hat 107.500 $ angelegt, der Käufer nach Verkaufskosten 75.000 $ Eigenkapital) und holt in Jahr 4 auf. Nach 25 Jahren liegt der Käufer bei etwa 1.081.000 $, der Mieter bei etwa 518.000 $. Ohne Wertsteigerung, bei niedrigerer Miete oder höherer Rendite kann Mieten vorne liegen: Testen Sie Ihre eigenen Annahmen.

Annahmen und Grenzen

Der Hypothekenzins gilt als konstant über den ganzen Zeitraum, obwohl kanadische Laufzeiten meist nur 5 Jahre dauern. Steuern auf Anlageerträge bleiben unberücksichtigt, als läge das Geld in einem TFSA oder RRSP; der Veräußerungsgewinn des Hauptwohnsitzes ist in Kanada steuerfrei. Nicht abgebildet sind das First Home Savings Account, der Home Buyers’ Plan des RRSP, Umsatzsteuer auf die CMHC-Prämie und größere Renovierungen. Die Ergebnisse sind Schätzungen auf Basis Ihrer Annahmen, keine Finanzberatung.