Калькулятор: оренда чи купівля житла (Канада)

Як користуватися калькулятором «оренда чи купівля»

1. У розділі Купівля введіть Ціна житла, свій Перший внесок, Іпотечна ставка (%) і Амортизація (років), а потім витрати на володіння: Витрати на закриття угоди (% від ціни) (податок на передачу землі, нотаріус або юрист, інспекція), Податок на нерухомість (% від вартості на рік), Утримання (% від вартості на рік), Страхування житла (на рік) і Внески кондомініуму (на місяць). Додайте очікуване Зростання вартості житла (% на рік) та Витрати на продаж (% від вартості) (комісія рієлтора).
2. У розділі Оренда введіть Місячна оренда, очікуване Зростання оренди (% на рік) і Страхування орендаря (на місяць).
3. У розділі Горизонт і припущення виберіть Період порівняння (років), Дохідність інвестицій (% на рік), яку ви могли б отримати на гроші, що не витрачаєте, та Інфляція для страхування та внесків (% на рік).

Інструмент повідомляє, який варіант виграє наприкінці періоду, і показує Щомісячний іпотечний платіж, Витрати на володіння, перший місяць, Витрати на оренду, перший місяць, Потрібна готівка наперед, Чисті активи, якщо купувати, Чисті активи, якщо орендувати та Рік беззбитковості – перший рік, коли купівля наздоганяє оренду. Діаграма й таблиця Рік за роком (експорт кнопкою Завантажити CSV) відстежують обидва показники чистих активів, а друга таблиця підсумовує гроші, витрачені безповоротно.

Калькулятор присвячений Канаді: канадські правила іпотеки, мінімальний перший внесок і страхування CMHC. Суми можна відображати в будь-якій валюті, але для канадського ринку розумніше залишити канадські долари. Працює у вашому браузері. Нічого з того, що ви вводите, не надсилається на сервер.

Як працює порівняння

Чесне порівняння має відстежувати гроші з обох боків, тому інструмент моделює період місяць за місяцем:

• Іпотека: платіж розраховується за канадським правилом для іпотек із фіксованою ставкою з піврічним нарахуванням відсотків: місячна ставка i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 і платіж P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Якщо перший внесок менший за 20%, до кредиту додається премія CMHC (від 2,80% до 4,00%) і діють правила мінімального першого внеску.
• Витрати на володіння щомісяця: іпотечний платіж + податок на нерухомість і утримання (відсотки від поточної вартості житла) + страхування + внески кондомініуму (зростають з інфляцією).
• Витрати на оренду щомісяця: оренда (підвищується раз на рік) + страхування орендаря.
• Орендар інвестує перший внесок і витрати на закриття угоди на початку. Щомісяця той, хто витратив менше, інвестує різницю з дохідністю інвестицій. Коли іпотеку виплачено, інвестує зазвичай власник.
• Чисті активи: для покупця – вартість житла × (1 − витрати на продаж) − залишок іпотеки + інвестиції; для орендаря – інвестиції.

Приклад

За стандартними значеннями (житло за 500 000 $, перший внесок 100 000 $ під 4,5% на 25 років, оренда 2 400 $) іпотечний платіж становить 2 213,89 $, а витрати на володіння в перший місяць – 3 088,89 $ проти 2 425 $ за оренду. Купівля починає з відставанням (орендар має 107 500 $ інвестицій проти 75 000 $ власного капіталу після витрат на продаж) і наздоганяє на 4-му році. Через 25 років покупець має близько 1 081 000 $, а орендар – близько 518 000 $. Якщо житло не дорожчає, оренда нижча або дохідність вища, оренда може виявитися вигіднішою: перевірте власні припущення.

Припущення та обмеження

Передбачається, що іпотечна ставка незмінна весь період, хоча канадські строки зазвичай тривають 5 років. Податки на дохід від інвестицій не враховано, ніби гроші лежать у TFSA або RRSP; приріст капіталу від основного житла в Канаді не оподатковується. Інструмент не моделює First Home Savings Account, програму RRSP Home Buyers’ Plan, податок із продажів на премію CMHC і капітальні ремонти. Ці результати є оцінками на основі ваших припущень, а не фінансовою порадою.