Kalkulator: iznajmiti ili kupiti

Kako koristiti kalkulator: iznajmiti ili kupiti

1. Pod Kupovina unesi Cijena nekretnine, svoje Učešće, Kamatna stopa hipoteke (%) i Amortizacija (godine), zatim troškove vlasništva: Troškovi zaključenja (% cijene) (porez na prijenos zemljišta, notar ili advokat, inspekcija), Porez na nekretninu (% vrijednosti godišnje), Održavanje (% vrijednosti godišnje), Osiguranje kuće (godišnje) i Troškovi održavanja stana u zgradi (mjesečno). Dodaj očekivani Rast vrijednosti nekretnine (% godišnje) i Troškovi prodaje (% vrijednosti) (provizija posrednika).
2. Pod Najam unesi Mjesečna stanarina, očekivano Povećanje stanarine (% godišnje) i svoje Osiguranje zakupca (mjesečno).
3. Pod Period i pretpostavke odaberi Period poređenja (godine), Prinos od investicija (% godišnje) koji bi mogao ostvariti na novac koji ne potrošiš i Inflacija za osiguranje i naknade (% godišnje).

Alat navodi koja je opcija na kraju perioda u prednosti i prikazuje Mjesečna rata hipoteke, Trošak vlasništva, prvi mjesec, Trošak najma, prvi mjesec, Potrebna gotovina unaprijed, Neto vrijednost ako kupiš, Neto vrijednost ako iznajmljuješ i Godina isplativosti, prvu godinu u kojoj kupovina sustiže najam. Grafikon i tabela Godinu po godinu (može se izvesti preko Preuzmi CSV) prate obje neto vrijednosti, a druga tabela sabira potrošen novac koji se ne vraća. Alat je zasnovan na kanadskim pravilima hipoteke i računa u dolarima.

Kako funkcioniše poređenje

Pošteno poređenje mora pratiti novac s obje strane, pa alat simulira period mjesec po mjesec:

• Hipoteka: rata koristi kanadsko pravilo za hipoteke s fiksnom stopom, uz polugodišnje ukamaćivanje kamate: mjesečna stopa i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 i rata P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Uz učešće manje od 20 % na kredit se dodaje CMHC premija (2,80 % do 4,00 %) i primjenjuju se pravila o minimalnom učešću.
• Troškovi vlasništva svakog mjeseca: rata hipoteke + porez na nekretninu i održavanje (postoci trenutne vrijednosti kuće) + osiguranje + troškovi održavanja stana u zgradi (rastu s inflacijom).
• Troškovi najma svakog mjeseca: stanarina (povećava se jednom godišnje) + osiguranje zakupca.
• Zakupac ulaže učešće i troškove zaključenja na početku. Svakog mjeseca onaj ko potroši manje ulaže razliku uz prinos od investicija. Nakon otplate hipoteke obično ulaže vlasnik.
• Neto vrijednost: za kupca, vrijednost kuće × (1 − troškovi prodaje) − stanje hipoteke + investicije; za zakupca, investicije.

Primjer

Sa zadanim vrijednostima (kuća od 500.000 $, učešće 100.000 $ uz 4,5 % na 25 godina, stanarina 2.400 $) rata hipoteke je 2.213,89 $, a troškovi vlasništva 3.088,89 $ u prvom mjesecu naspram 2.425 $ za najam. Kupovina počinje s manje (zakupac drži 107.500 $ uloženo naspram 75.000 $ kapitala nakon troškova prodaje) i sustiže u godini 4. Nakon 25 godina kupac je na oko 1.081.000 $, a zakupac na oko 518.000 $. Bez rasta cijena, uz nižu stanarinu ili viši prinos najam može ispasti povoljniji: isprobaj vlastite pretpostavke.

Pretpostavke i ograničenja

Pretpostavlja se da je kamatna stopa hipoteke ista tokom cijelog perioda, iako kanadski rokovi obično traju 5 godina. Porezi na prinos od investicija se zanemaruju, kao da je novac u TFSA ili RRSP; kapitalni dobitak na primarno prebivalište je neoporeziv. Alat ne modeluje First Home Savings Account, RRSP Home Buyers’ Plan, porez na promet na CMHC premiju niti veće renovacije. Rezultati su procjene zasnovane na tvojim pretpostavkama, a ne finansijski savjet. Radi u tvom pregledniku, a ništa što upišeš ne šalje se na server.