Affitto o acquisto casa (Canada)

Come usare il confronto affitto o acquisto

Questo strumento è costruito sulle regole del mercato canadese: importi in dollari canadesi, mutuo a capitalizzazione semestrale, anticipo minimo e premio CMHC. Puoi usarlo per ragionare sul principio “affittare e investire o comprare”, ma per una casa in Italia i calcoli del mutuo e dell’assicurazione non corrispondono alla realtà.

1. In Acquisto inserisci il Prezzo della casa, l’Anticipo, il Tasso del mutuo (%) e l’Ammortamento (anni), poi i costi della proprietà: Spese di acquisto (% del prezzo) (imposta sul trasferimento, notaio o avvocato, perizia), Tasse sulla proprietà (% del valore all’anno), Manutenzione (% del valore all’anno), Assicurazione casa (annua) e Spese condominiali (mensili). Aggiungi la Rivalutazione della casa (% all’anno) prevista e le Spese di vendita (% del valore) (provvigione dell’agenzia).
2. In Affitto inserisci l’Affitto mensile, l’Aumento dell’affitto (% all’anno) previsto e l’Assicurazione dell’inquilino (mensile).
3. In Orizzonte e ipotesi scegli il Periodo di confronto (anni), il Rendimento degli investimenti (% all’anno) che potresti ottenere sul denaro che non spendi e l’Inflazione per assicurazioni e spese (% all’anno).

Lo strumento indica quale opzione è in vantaggio alla fine del periodo e mostra la Rata mensile del mutuo, il Costo della proprietà, primo mese, il Costo dell’affitto, primo mese, la Liquidità necessaria all’inizio, il Patrimonio netto se compri, il Patrimonio netto se affitti e l’Anno di pareggio, il primo anno in cui l’acquisto raggiunge l’affitto. Il grafico e la tabella Anno per anno (esportabile con Scarica CSV) seguono i due patrimoni; una seconda tabella somma il denaro speso che non recuperi.

Come funziona il confronto

Un confronto onesto deve seguire il denaro da entrambe le parti, quindi lo strumento simula il periodo mese per mese:

• Mutuo: la rata segue la regola canadese per i mutui a tasso fisso, con interessi capitalizzati semestralmente: tasso mensile i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 e rata P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Sotto il 20% di anticipo il premio CMHC (dal 2,80% al 4,00%) viene aggiunto al prestito e si applicano le regole sull’anticipo minimo.
• Costi della proprietà ogni mese: rata del mutuo + tasse sulla proprietà e manutenzione (percentuali del valore attuale della casa) + assicurazione + spese condominiali (che crescono con l’inflazione).
• Costi dell’affitto ogni mese: affitto (aumentato una volta l’anno) + assicurazione dell’inquilino.
• L’inquilino investe all’inizio l’anticipo e le spese di acquisto. Ogni mese chi spende meno investe la differenza al rendimento scelto. Dopo l’estinzione del mutuo, di solito è il proprietario a investire.
• Patrimonio netto: per chi compra, valore della casa × (1 − spese di vendita) − debito residuo + investimenti; per chi affitta, gli investimenti.

Esempio

Con i valori predefiniti (casa da 500.000 $, anticipo di 100.000 $ al 4,5% su 25 anni, affitto di 2.400 $) la rata del mutuo è di 2.213,89 $ e la proprietà costa 3.088,89 $ il primo mese contro 2.425 $ per l’affitto. L’acquisto parte in svantaggio (l’inquilino ha 107.500 $ investiti contro 75.000 $ di capitale netto dopo le spese di vendita) e recupera nell’anno 4. Dopo 25 anni chi compra è a circa 1.081.000 $ e chi affitta a circa 518.000 $. Senza rivalutazione, con un affitto più basso o un rendimento più alto, l’affitto può risultare più conveniente: prova le tue ipotesi.

Ipotesi e limiti

Il tasso del mutuo è considerato costante per tutto il periodo, anche se in Canada i contratti durano di solito 5 anni. Le imposte sui rendimenti sono ignorate, come se il denaro fosse in un TFSA o RRSP (conti canadesi esentasse); la plusvalenza sull’abitazione principale è esente in Canada. Lo strumento non modella il First Home Savings Account, il Home Buyers’ Plan dell’RRSP, l’imposta sul premio CMHC né le grandi ristrutturazioni. I risultati sono stime basate sulle tue ipotesi, non consulenza finanziaria.