Najem ali nakup nepremičnine (Kanada)

Kako uporabljati kalkulator najem ali nakup

1. Pod Nakup vnesi Cena nepremičnine, svojo Lastna udeležba, Obrestna mera hipoteke (%) in Amortizacija (leta), nato stroške lastništva: Stroški zaključka posla (% cene) (davek na prenos nepremičnine, notar ali odvetnik, pregled), Davek na nepremičnine (% vrednosti na leto), Vzdrževanje (% vrednosti na leto), Zavarovanje doma (na leto) in Stroški etažne lastnine (na mesec). Dodaj pričakovano Rast vrednosti nepremičnine (% na leto) in Stroški prodaje (% vrednosti) (provizija posrednika).
2. Pod Najem vnesi Mesečna najemnina, pričakovano Povišanje najemnine (% na leto) in Zavarovanje najemnika (na mesec).
3. Pod Obdobje in predpostavke izberi Obdobje primerjave (leta), Donos naložb (% na leto), ki ga lahko dosežeš z denarjem, ki ga ne porabiš, in Inflacija za zavarovanje in stroške (% na leto).

Orodje pove, katera možnost je ob koncu obdobja v prednosti, in prikaže Mesečni obrok hipoteke, Stroški lastništva, prvi mesec, Stroški najema, prvi mesec, Potreben denar vnaprej, Neto premoženje ob nakupu, Neto premoženje ob najemu in Leto izenačenja, torej prvo leto, ko nakup dohiti najem. Grafikon in tabela Leto za letom (izvozljiva s Prenesi CSV) sledita obema neto premoženjema, druga tabela pa sešteje porabljen denar, ki ga ne dobiš nazaj.

To orodje se nanaša izključno na Kanado: uporablja kanadska pravila za hipoteke, zavarovanje CMHC in kanadske dolarje.

Kako deluje primerjava

Pošteno primerjavo je treba spremljati denar na obeh straneh, zato orodje obdobje simulira mesec za mesecem:

• Hipoteka: obrok uporablja kanadsko pravilo za hipoteke s fiksno mero, z obrestmi, obrestovanimi polletno: mesečna mera i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 in obrok P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Pri lastni udeležbi pod 20 % se posojilu prišteje premija CMHC (od 2,80 % do 4,00 %), veljajo pa tudi pravila o najmanjši lastni udeležbi.
• Stroški lastništva vsak mesec: obrok hipoteke + davek na nepremičnine in vzdrževanje (odstotka trenutne vrednosti doma) + zavarovanje + stroški etažne lastnine (naraščajo z inflacijo).
• Stroški najema vsak mesec: najemnina (povišana enkrat na leto) + zavarovanje najemnika.
• Najemnik vlaga lastno udeležbo in stroške zaključka že na začetku. Vsak mesec tisti, ki porabi manj, razliko naloži po donosu naložb. Ko je hipoteka odplačana, običajno vlaga lastnik.
• Neto premoženje: pri kupcu vrednost doma × (1 − stroški prodaje) − stanje hipoteke + naložbe; pri najemniku naložbe.

Primer

S privzetimi vrednostmi (dom za 500 000 $, lastna udeležba 100 000 $, 4,5 % na 25 let, najemnina 2 400 $) je obrok hipoteke 2 213,89 $, stroški lastništva pa 3 088,89 $ v prvem mesecu proti 2 425 $ za najem. Nakup začne v zaostanku (najemnik ima naloženih 107 500 $ proti 75 000 $ kapitala po stroških prodaje) in dohiti v 4. letu. Po 25 letih je kupec pri približno 1 081 000 $, najemnik pa pri približno 518 000 $. Brez rasti vrednosti, z nižjo najemnino ali z višjim donosom je lahko v prednosti najem: preizkusi svoje predpostavke.

Predpostavke in omejitve

Predpostavljeno je, da je obrestna mera hipoteke ves čas enaka, čeprav kanadski roki običajno trajajo 5 let. Davki na donose naložb so zanemarjeni, kot da bi bil denar v TFSA ali RRSP; kapitalski dobiček pri glavnem prebivališču je neobdavčen. Orodje ne modelira računa First Home Savings Account, programa RRSP Home Buyers’ Plan, prodajnega davka na premijo CMHC ali večjih prenov. Rezultati so ocene na podlagi tvojih predpostavk, ne finančni nasvet.

Orodje deluje v tvojem brskalniku. Nič, kar vneseš, se ne pošlje na strežnik.