Hyra eller köpa bostad (Kanada)

Så använder du kalkylatorn för att hyra eller köpa

Verktyget bygger på kanadensiska regler för bolån (halvårsvis ränteberäkning, CMHC-försäkring och kanadensiska minimikrav på kontantinsats) och räknar i kanadensiska dollar. Det passar därför för bostadsköp i Kanada, inte för svenska förhållanden med bolånetak, amorteringskrav och ränteavdrag.

1. Under Köpa anger du Bostadens pris, din Kontantinsats, Bolåneränta (%) och Amorteringstid (år), sedan kostnaderna för att äga: Kostnader vid köpet (% av priset) (lagfartsskatt, jurist eller notarie, besiktning), Fastighetsskatt (% av värdet per år), Underhåll (% av värdet per år), Hemförsäkring (per år) och Föreningsavgift (per månad). Lägg till förväntad Värdeökning på bostaden (% per år) och Försäljningskostnader (% av värdet) (mäklararvode).
2. Under Hyra anger du Hyra per månad, förväntad Hyreshöjning (% per år) och din Hyresgästförsäkring (per månad).
3. Under Tidshorisont och antaganden väljer du Jämförelseperiod (år), den Avkastning på sparande (% per år) du kan få på pengar du inte spenderar och Inflation för försäkring och avgifter (% per år).

Verktyget talar om vilket alternativ som ligger bäst till när perioden är slut och visar Bolånebetalning per månad, Kostnad för att äga, första månaden, Kostnad för att hyra, första månaden, Kontanter som behövs direkt, Nettoförmögenhet om du köper, Nettoförmögenhet om du hyr och Break even-år, det första året då köpet hinner ikapp hyran. Diagrammet och tabellen År för år (som du kan exportera med Ladda ner CSV) följer båda nettoförmögenheterna, och en andra tabell summerar de pengar du lägger ut och inte får tillbaka.

Så fungerar jämförelsen

En rättvis jämförelse måste följa pengarna på båda sidor, så verktyget simulerar perioden månad för månad:

• Bolån: betalningen följer den kanadensiska regeln för bolån med fast ränta, med halvårsvis ränteberäkning: månadsränta i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 och betalning P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Under 20 % i kontantinsats läggs CMHC-avgiften (2,80 % till 4,00 %) på lånet, och reglerna för minsta kontantinsats gäller.
• Kostnader för att äga varje månad: bolånebetalning + fastighetsskatt och underhåll (procent av bostadens aktuella värde) + försäkring + föreningsavgift (som växer med inflationen).
• Kostnader för att hyra varje månad: hyra (höjs en gång om året) + hyresgästförsäkring.
• Den som hyr placerar kontantinsatsen och köpkostnaderna i början. Varje månad placerar den som spenderar minst mellanskillnaden med den angivna avkastningen. När bolånet är avbetalat är det oftast ägaren som sparar.
• Nettoförmögenhet: för köparen bostadens värde × (1 − försäljningskostnader) − bolånets saldo + placeringar; för hyresgästen placeringarna.

Exempel

Med standardvärdena (en bostad för 500 000 dollar, 100 000 dollar i kontantinsats, 4,5 % över 25 år, 2 400 dollar i hyra) är bolånebetalningen 2 213,89 dollar och kostnaden för att äga 3 088,89 dollar den första månaden, mot 2 425 dollar för att hyra. Köpet börjar på efterkälken (hyresgästen har 107 500 dollar placerade mot 75 000 dollar i eget kapital efter försäljningskostnader) och hinner ikapp i år 4. Efter 25 år ligger köparen på cirka 1 081 000 dollar och hyresgästen på cirka 518 000 dollar. Utan värdeökning, med lägre hyra eller högre avkastning kan det löna sig bättre att hyra: testa dina egna antaganden.

Antaganden och begränsningar

Bolåneräntan antas vara konstant under hela perioden, trots att kanadensiska bindningstider oftast är 5 år. Skatt på avkastning ignoreras, som om pengarna låg på ett TFSA- eller RRSP-konto; vinsten på en permanentbostad är skattefri. Verktyget modellerar inte First Home Savings Account, RRSP Home Buyers’ Plan, försäljningsskatt på CMHC-avgiften eller stora renoveringar. Resultaten är uppskattningar som bygger på dina antaganden, inte ekonomisk rådgivning. Allt räknas i din webbläsare och inget du skriver in skickas till en server.