Kalkulator: kupovina ili zakup (Kanada)

Kako se koristi kalkulator kupovine ili zakupa

1. Pod Kupovina upiši Cena nekretnine, svoje Učešće, Kamatna stopa hipoteke (%) i Amortizacija (godine), zatim troškove posedovanja: Troškovi zaključenja (% cene) (porez na prenos zemljišta, advokat ili javni beležnik, pregled), Porez na nekretnine (% vrednosti godišnje), Održavanje (% vrednosti godišnje), Osiguranje kuće (godišnje) i Troškovi zgrade (mesečno). Dodaj očekivani Rast vrednosti nekretnine (% godišnje) i Troškovi prodaje (% vrednosti) (provizija agenta za nekretnine).
2. Pod Zakup upiši Mesečna kirija, očekivano Povećanje kirije (% godišnje) i Osiguranje zakupca (mesečno).
3. Pod Period i pretpostavke izaberi Period poređenja (godine), Prinos od ulaganja (% godišnje) koji bi mogao da zaradiš na novcu koji ne potrošiš i Inflacija za osiguranje i troškove (% godišnje).

Alat navodi koja je opcija ispred na kraju perioda i prikazuje Mesečna rata hipoteke, Trošak posedovanja, prvi mesec, Trošak zakupa, prvi mesec, Potreban novac unapred, Neto vrednost ako kupiš, Neto vrednost ako iznajmiš i Godina izjednačenja, prvu godinu u kojoj kupovina sustiže zakup. Grafikon i tabela Godinu po godinu (izvoz preko Preuzmi CSV) prate obe neto vrednosti; druga tabela sabira novac koji potrošiš, a ne vraća se.

Kako funkcioniše poređenje

Pošteno poređenje mora da prati novac na obe strane, pa alat simulira period mesec po mesec:

• Hipoteka: rata koristi kanadsko pravilo za hipoteke sa fiksnom stopom, uz polugodišnju kapitalizaciju kamate: mesečna stopa i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 i rata P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Kod učešća ispod 20% CMHC premija (od 2,80% do 4,00%) dodaje se na kredit i važe pravila o minimalnom učešću.
• Troškovi posedovanja svakog meseca: rata hipoteke + porez na nekretnine i održavanje (procenti tekuće vrednosti nekretnine) + osiguranje + troškovi zgrade (rastu sa inflacijom).
• Troškovi zakupa svakog meseca: kirija (povećava se jednom godišnje) + osiguranje zakupca.
• Zakupac ulaže učešće i troškove zaključenja na početku. Svakog meseca onaj ko troši manje ulaže razliku uz prinos od ulaganja. Kada se hipoteka otplati, obično vlasnik ulaže.
• Neto vrednost: za kupca, vrednost nekretnine × (1 − troškovi prodaje) − saldo hipoteke + investicije; za zakupca, investicije.

Primer

Sa podrazumevanim vrednostima (kuća od 500.000 $, učešće 100.000 $ uz 4,5% na 25 godina, kirija 2.400 $) rata hipoteke je 2.213,89 $, a posedovanje košta 3.088,89 $ prvog meseca naspram 2.425 $ za zakup. Kupovina počinje sa zaostatkom (zakupac drži uloženih 107.500 $ naspram 75.000 $ kapitala posle troškova prodaje) i sustiže u godini 4. Posle 25 godina kupac ima oko 1.081.000 $, a zakupac oko 518.000 $. Bez rasta vrednosti, uz nižu kiriju ili viši prinos, zakup može biti ispred: isprobaj sopstvene pretpostavke.

Pretpostavke i ograničenja

Pretpostavlja se da je kamatna stopa hipoteke konstantna tokom celog perioda, iako kanadski rokovi obično traju 5 godina. Porezi na prinos od ulaganja se zanemaruju, kao da je novac u TFSA ili RRSP; kapitalna dobit na glavno prebivalište je neoporeziva. Alat ne modeluje Račun za prvu kuću (FHSA), RRSP Plan za kupce kuće, porez na promet na CMHC premiju niti veće renoviranje. Ovi rezultati su procene zasnovane na tvojim pretpostavkama, a ne finansijski savet.