Калкулатор: наем или покупка на жилище (Канада)

Как да използвате калкулатора „наем или покупка“

1. Под Покупка въведете Цена на жилището, Първоначално плащане, Лихва по ипотеката (%) и Амортизация (години), след това разходите за притежание: Разходи по сделката (% от цената) (данък при прехвърляне на земя, нотариус или адвокат, оглед), Данък върху имота (% от стойността на година), Поддръжка (% от стойността на година), Застраховка на жилището (на година) и Такси на кондоминиума (на месец). Добавете очакваното Поскъпване на жилището (% на година) и Разходи при продажба (% от стойността) (комисиона на брокера).
2. Под Наем въведете Месечен наем, очакваното Увеличение на наема (% на година) и Застраховка на наемателя (на месец).
3. Под Период и допускания изберете Период на сравнение (години), Доходност от инвестиции (% на година), която бихте получили върху парите, които не харчите, и Инфлация за застраховките и таксите (% на година).

Инструментът казва коя възможност води в края на периода и показва Месечна ипотечна вноска, Разходи за притежание, първи месец, Разходи за наем, първи месец, Необходими пари предварително, Нетна стойност, ако купите, Нетна стойност, ако наемате и Година на изравняване – първата година, в която покупката настига наема. Графиката и таблицата Година по година (може да се експортира с Изтегли CSV) следват и двете нетни стойности; втора таблица сумира похарчените пари, които не се връщат.

Инструментът е за Канада: сумите са в канадски долари, а ипотечните правила са канадските. Работи във вашия браузър. Нищо от въведеното не се изпраща към сървър.

Как работи сравнението

Честното сравнение трябва да проследи парите и от двете страни, затова инструментът симулира периода месец по месец:

• Ипотека: вноската следва канадското правило за ипотеки с фиксирана лихва, с полугодишно олихвяване: месечна лихва i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 и вноска P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). При под 20% първоначално плащане към заема се добавя премията на CMHC (от 2,80% до 4,00%) и важат правилата за минимално първоначално плащане.
• Разходи за притежание всеки месец: ипотечна вноска + данък върху имота и поддръжка (проценти от текущата стойност на жилището) + застраховка + такси на кондоминиума (растат с инфлацията).
• Разходи за наем всеки месец: наем (повишаван веднъж годишно) + застраховка на наемателя.
• Наемателят инвестира първоначалното плащане и разходите по сделката в началото. Всеки месец този, който харчи по-малко, инвестира разликата с избраната доходност. След погасяването на ипотеката обикновено собственикът е този, който инвестира.
• Нетна стойност: за купувача – стойност на жилището × (1 − разходи при продажба) − остатък по ипотеката + инвестиции; за наемателя – инвестициите.

Пример

Със стойностите по подразбиране (жилище за 500 000 $, първоначално плащане 100 000 $, 4,5% за 25 години, наем 2 400 $) ипотечната вноска е 2 213,89 $, а разходите за притежание са 3 088,89 $ през първия месец срещу 2 425 $ за наем. Покупката започва назад (наемателят държи инвестирани 107 500 $ срещу 75 000 $ собствен капитал след разходите при продажба) и настига в година 4. След 25 години купувачът е на около 1 081 000 $, а наемателят – на около 518 000 $. Без поскъпване, при по-нисък наем или по-висока доходност наемът може да излезе напред: изпробвайте собствените си допускания.

Допускания и ограничения

Лихвата по ипотеката се приема за постоянна през целия период, макар канадските срокове обикновено да са 5 години. Данъците върху доходността от инвестиции се пренебрегват, сякаш парите са в TFSA или RRSP; капиталовата печалба от основно жилище е освободена от данък. Инструментът не моделира First Home Savings Account, Home Buyers’ Plan на RRSP, данъка върху продажбите върху премията на CMHC и големите ремонти. Резултатите са оценки въз основа на вашите допускания, не финансов съвет.