Louer ou acheter : calculateur

Comment utiliser le calculateur louer ou acheter

1. Sous Achat, entrez le Prix de la propriété, votre Mise de fonds, le Taux hypothécaire (%) et l’Amortissement (années), puis les coûts de propriété : Frais d’achat (% du prix) (droits de mutation, notaire, inspection), Taxes foncières (% de la valeur par année), Entretien (% de la valeur par année), Assurance habitation (par année) et Frais de copropriété (par mois). Ajoutez la Plus-value de la propriété (% par année) attendue et les Frais de vente (% de la valeur) (commission du courtier).
2. Sous Location, entrez le Loyer mensuel, la Hausse de loyer (% par année) prévue et votre Assurance locataire (par mois).
3. Sous Durée et hypothèses, choisissez la Période de comparaison (années), le Rendement des placements (% par année) que vous obtiendriez sur l’argent non dépensé et l’Inflation des assurances et des frais (% par année).

L’outil indique quelle option l’emporte à la fin de la période et affiche le Versement hypothécaire mensuel, le Coût de la propriété, premier mois, le Coût de la location, premier mois, la Somme nécessaire au départ, la Valeur nette si vous achetez, la Valeur nette si vous louez et l’Année du point mort, soit la première année où l’achat rattrape la location. Le graphique et le tableau Année par année (exportable avec Télécharger en CSV) suivent les deux valeurs nettes ; un second tableau additionne les sommes dépensées sans retour.

Comment la comparaison est faite

Pour comparer équitablement, il faut suivre l’argent des deux côtés. L’outil simule donc la période mois par mois :

• Prêt hypothécaire : le versement suit la règle canadienne des prêts à taux fixe, avec des intérêts composés semestriellement : taux mensuel i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 et versement P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Sous 20 % de mise de fonds, la prime de la SCHL (de 2,80 % à 4,00 %) s’ajoute au prêt, et les règles de mise de fonds minimale s’appliquent.
• Coûts de propriété chaque mois : versement hypothécaire + taxes foncières et entretien (en pourcentage de la valeur actuelle) + assurance + frais de copropriété (indexés à l’inflation).
• Coûts de location chaque mois : loyer (augmenté une fois par année) + assurance locataire.
• Le locataire place la mise de fonds et les frais d’achat dès le départ. Chaque mois, celui qui dépense le moins place la différence au rendement choisi. Une fois le prêt remboursé, c’est habituellement le propriétaire qui place.
• Valeur nette : pour l’acheteur, valeur de la propriété × (1 − frais de vente) − solde du prêt + placements ; pour le locataire, ses placements.

Exemple

Avec les valeurs par défaut (propriété de 500 000 $, mise de fonds de 100 000 $ à 4,5 % sur 25 ans, loyer de 2 400 $), le versement est de 2 213,89 $ et la propriété coûte 3 088,89 $ le premier mois, contre 2 425 $ pour la location. L’achat part derrière (le locataire garde 107 500 $ placés, contre 75 000 $ d’avoir net après frais de vente) et rattrape la location à l’année 4. Après 25 ans, l’acheteur atteint environ 1 081 000 $ et le locataire environ 518 000 $. Sans plus-value, avec un loyer plus bas ou un meilleur rendement, la location peut l’emporter : testez vos propres hypothèses.

Hypothèses et limites

Le taux hypothécaire est supposé constant sur toute la période, alors qu’au Canada les termes durent souvent 5 ans. L’impôt sur les rendements est ignoré, comme si l’argent était dans un CELI ou un REER ; le gain sur une résidence principale est exonéré. L’outil ne modélise pas le CELIAPP, le RAP, la taxe de vente sur la prime de la SCHL ni les grosses rénovations. Les résultats sont des estimations fondées sur vos hypothèses, pas des conseils financiers.