Nájem, nebo koupě bydlení (Kanada)

Jak používat kalkulačku nájem, nebo koupě

Kalkulačka porovnává nájem a koupi nemovitosti v Kanadě: počítá podle kanadských hypotečních pravidel a částky jsou v kanadských dolarech.

1. V části Koupě zadej Cena domu, svou Akontace, Hypoteční sazba (%) a Amortizace (roky), potom náklady na vlastnění: Náklady na uzavření obchodu (% z ceny) (daň z převodu pozemku, notář nebo právník, inspekce), Daň z nemovitosti (% z hodnoty ročně), Údržba (% z hodnoty ročně), Pojištění domu (ročně) a Poplatky za správu kondominia (měsíčně). Přidej očekávaný Růst ceny domu (% ročně) a Náklady na prodej (% z hodnoty) (provize realitní kanceláři).
2. V části Nájem zadej Měsíční nájem, očekávaný Růst nájmu (% ročně) a své Pojištění nájemce (měsíčně).
3. V části Horizont a předpoklady vyber Porovnávané období (roky), Výnos investic (% ročně), který bys mohl získat z peněz, které neutratíš, a Inflace pojištění a poplatků (% ročně).

Nástroj uvede, která varianta je na konci období před druhou, a ukáže Měsíční hypoteční splátka, Náklady na vlastnění, první měsíc, Náklady na nájem, první měsíc, Hotovost potřebná na začátku, Čistý majetek při koupi, Čistý majetek při nájmu a Rok vyrovnání, tedy první rok, ve kterém koupě dožene nájem. Graf a tabulka Rok po roce (export tlačítkem Stáhnout CSV) sledují oba čisté majetky; druhá tabulka sčítá peníze, které vydáš a už je nedostaneš zpět.

Nic, co zadáš, se neodesílá na server: vše se počítá ve tvém prohlížeči.

Jak srovnání funguje

Férové srovnání musí sledovat peníze na obou stranách, proto nástroj simuluje období měsíc po měsíci:

• Hypotéka: splátka používá kanadské pravidlo pro hypotéky s pevnou sazbou s pololetním připisováním úroku: měsíční sazba i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 a splátka P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Při akontaci pod 20 % se k úvěru přičítá pojistné CMHC (2,80 % až 4,00 %) a platí pravidla minimální akontace.
• Náklady na vlastnění každý měsíc: hypoteční splátka + daň z nemovitosti a údržba (procenta z aktuální hodnoty domu) + pojištění + poplatky za kondominium (rostoucí s inflací).
• Náklady na nájem každý měsíc: nájem (zvyšovaný jednou ročně) + pojištění nájemce.
• Nájemce investuje akontaci a náklady na uzavření obchodu na začátku. Každý měsíc ten, kdo utratí méně, investuje rozdíl s výnosem investic. Po splacení hypotéky obvykle investuje majitel.
• Čistý majetek: u kupujícího hodnota domu × (1 − náklady na prodej) − zůstatek hypotéky + investice; u nájemce investice.

Příklad

S výchozími hodnotami (dům za 500 000 $, akontace 100 000 $ při 4,5 % na 25 let, nájem 2 400 $) je hypoteční splátka 2 213,89 $ a náklady na vlastnění v prvním měsíci 3 088,89 $ proti 2 425 $ za nájem. Koupě začíná pozadu (nájemce má investováno 107 500 $ proti 75 000 $ vlastního kapitálu po odečtení nákladů na prodej) a dožene nájem v roce 4. Po 25 letech je kupující na asi 1 081 000 $ a nájemce na asi 518 000 $. Bez růstu cen, s nižším nájmem nebo vyšším výnosem může vyjít lépe nájem: vyzkoušej si vlastní předpoklady.

Předpoklady a omezení

Hypoteční sazba se předpokládá po celé období stejná, i když kanadská fixace obvykle trvá 5 let. Daně z výnosů investic se neberou v úvahu, jako by peníze byly v TFSA nebo RRSP; kapitálový zisk z hlavního bydliště je osvobozen od daně. Nástroj nemodeluje First Home Savings Account, RRSP Home Buyers’ Plan, daň z prodeje z pojistného CMHC ani větší rekonstrukce. Výsledky jsou odhady založené na tvých předpokladech, nikoli finanční poradenství.