Vuokraa vai osta -laskuri (Kanada)

Näin käytät vuokraa vai osta -laskuria

1. Kohdassa Ostaminen syötä Asunnon hinta, Käsiraha, Asuntolainan korko (%) ja Laina-aika (vuotta), sitten omistamisen kulut: Ostokustannukset (% hinnasta) (varainsiirtovero, notaari tai lakimies, kuntotarkastus), Kiinteistövero (% arvosta vuodessa), Kunnossapito (% arvosta vuodessa), Kotivakuutus (vuodessa) ja Hoitovastike (kuukaudessa). Lisää odotettu Asunnon arvonnousu (% vuodessa) ja Myyntikulut (% arvosta) (välityspalkkio).
2. Kohdassa Vuokraaminen syötä Kuukausivuokra, odotettu Vuokran korotus (% vuodessa) ja Vuokralaisen vakuutus (kuukaudessa).
3. Kohdassa Aikajänne ja oletukset valitse Vertailujakso (vuotta), Sijoitustuotto (% vuodessa), jonka voisit saada käyttämättä jääneelle rahalle, sekä Inflaatio vakuutuksille ja maksuille (% vuodessa).

Työkalu kertoo, kumpi vaihtoehto on jakson lopussa edellä, ja näyttää Kuukausittainen lainanmaksuerä, Omistamisen kustannus, ensimmäinen kuukausi, Vuokraamisen kustannus, ensimmäinen kuukausi, Alussa tarvittava rahamäärä, Nettovarallisuus, jos ostat, Nettovarallisuus, jos vuokraat ja Tasapainovuosi, eli ensimmäinen vuosi, jona ostaminen saavuttaa vuokraamisen. Kuvaaja ja Vuosi vuodelta -taulukko (vietävissä Lataa CSV -painikkeella) seuraavat molempia nettovarallisuuksia; toinen taulukko laskee yhteen jakson aikana menetetyn rahan, jota et saa takaisin.

Laskuri on tehty Kanadan asuntomarkkinoille: lainalaskenta, vähimmäiskäsiraha ja CMHC-vakuutusmaksu noudattavat Kanadan sääntöjä, ja summat ovat Kanadan dollareita. Tulokset eivät sellaisenaan päde suomalaiseen asuntolainaan.

Näin vertailu toimii

Reilu vertailu seuraa rahaa molemmin puolin, joten työkalu simuloi jakson kuukausi kerrallaan:

• Asuntolaina: maksuerä käyttää Kanadan sääntöä kiinteäkorkoisille lainoille, jossa korko lasketaan puolivuosittain: kuukausikorko i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 ja maksuerä P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Kun käsiraha on alle 20 %, lainaan lisätään CMHC:n vakuutusmaksu (2,80–4,00 %), ja vähimmäiskäsirahaa koskevat säännöt pätevät.
• Omistamisen kulut joka kuukausi: lainanmaksuerä + kiinteistövero ja kunnossapito (prosentteja asunnon nykyarvosta) + vakuutus + hoitovastike (kasvaa inflaation mukana).
• Vuokraamisen kulut joka kuukausi: vuokra (korotetaan kerran vuodessa) + vuokralaisen vakuutus.
• Vuokralainen sijoittaa käsirahan ja ostokustannukset alussa. Joka kuukausi se, jonka menot ovat pienemmät, sijoittaa erotuksen sijoitustuotolla. Kun laina on maksettu, sijoittaja on yleensä asunnon omistaja.
• Nettovarallisuus: ostajalla asunnon arvo × (1 − myyntikulut) − lainan saldo + sijoitukset; vuokralaisella sijoitukset.

Esimerkki

Oletusarvoilla (500 000 $:n asunto, 100 000 $ käsiraha, korko 4,5 %, 25 vuotta, vuokra 2 400 $) lainanmaksuerä on 2 213,89 $ ja omistamisen kulut ensimmäisenä kuukautena 3 088,89 $, kun vuokraaminen maksaa 2 425 $. Ostaminen alkaa takamatkalta (vuokralaisella on 107 500 $ sijoitettuna, kun ostajan oma pääoma myyntikulujen jälkeen on 75 000 $) ja ottaa vuokraamisen kiinni vuonna 4. 25 vuoden kuluttua ostajalla on noin 1 081 000 $ ja vuokralaisella noin 518 000 $. Ilman arvonnousua, pienemmällä vuokralla tai korkeammalla tuotolla vuokraaminen voi jäädä edelle: kokeile omia oletuksiasi.

Oletukset ja rajoitukset

Asuntolainan korko oletetaan vakioksi koko jaksolle, vaikka kanadalaiset sopimuskaudet ovat yleensä 5 vuoden mittaisia. Sijoitustuottojen verot jätetään huomiotta, ikään kuin raha olisi TFSA- tai RRSP-tilillä; pääasunnon myyntivoitto on Kanadassa verovapaa. Työkalu ei mallinna First Home Savings Account -tiliä, RRSP:n Home Buyers’ Plan -ohjelmaa, CMHC-vakuutusmaksun myyntiveroa eikä suuria remontteja. Tulokset ovat arvioita oletustesi pohjalta, eivät talousneuvontaa.