Kalkulator najam ili kupnja

Kako koristiti kalkulator najam ili kupnja

1. Pod Kupnja upiši Cijena doma, svoj Predujam, Kamatna stopa hipoteke (%) i Amortizacija (godine), a zatim troškove vlasništva: Troškovi zaključenja kupnje (% cijene) (porez na prijenos zemljišta, odvjetnik ili bilježnik, pregled), Porez na nekretninu (% vrijednosti godišnje), Održavanje (% vrijednosti godišnje), Osiguranje doma (godišnje) i Pričuva zgrade (mjesečno). Dodaj očekivani Rast vrijednosti doma (% godišnje) i Troškovi prodaje (% vrijednosti) (provizija posrednika).
2. Pod Najam upiši Mjesečna najamnina, očekivano Povećanje najamnine (% godišnje) i Osiguranje najmoprimca (mjesečno).
3. Pod Razdoblje i pretpostavke odaberi Razdoblje usporedbe (godine), Prinos ulaganja (% godišnje) koji bi mogao ostvariti na novac koji ne potrošiš i Inflacija za osiguranje i naknade (% godišnje).

Alat navodi koja je opcija na kraju razdoblja ispred te prikazuje Mjesečna rata hipoteke, Trošak vlasništva, prvi mjesec, Trošak najma, prvi mjesec, Potrebna gotovina unaprijed, Neto vrijednost ako kupiš, Neto vrijednost ako unajmiš i Godina isplativosti, prvu godinu u kojoj kupnja sustiže najam. Grafikon i tablica Godinu po godinu (izvoz gumbom Preuzmi CSV) prate obje neto vrijednosti, a druga tablica zbraja potrošen novac koji se ne vraća.

Alat je namijenjen kanadskom tržištu (hipoteka s polugodišnjim ukamaćivanjem, pravila o predujmu i premiji CMHC-a), pa su iznosi u dolarima. Radi u tvom pregledniku i ništa što upišeš ne šalje se na poslužitelj.

Kako funkcionira usporedba

Poštena usporedba mora pratiti novac na objema stranama, pa alat simulira razdoblje mjesec po mjesec:

• Hipoteka: rata koristi kanadsko pravilo za hipoteke s fiksnom stopom, uz polugodišnje ukamaćivanje: mjesečna stopa i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 i rata P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Uz predujam manji od 20 % zajmu se pribraja premija CMHC-a (2,80 % do 4,00 %) i primjenjuju se pravila o najmanjem predujmu.
• Troškovi vlasništva svaki mjesec: rata hipoteke + porez na nekretninu i održavanje (postoci trenutačne vrijednosti doma) + osiguranje + pričuva zgrade (rastu s inflacijom).
• Troškovi najma svaki mjesec: najamnina (povećava se jednom godišnje) + osiguranje najmoprimca.
• Najmoprimac ulaže predujam i troškove zaključenja kupnje na početku. Svaki mjesec onaj tko manje troši ulaže razliku uz prinos ulaganja. Nakon otplate hipoteke obično je vlasnik taj koji ulaže.
• Neto vrijednost: za kupca, vrijednost doma × (1 − troškovi prodaje) − stanje hipoteke + ulaganja; za najmoprimca, ulaganja.

Primjer

Sa zadanim vrijednostima (dom od 500.000 $, predujam 100.000 $ uz 4,5 % kroz 25 godina, najamnina 2.400 $) rata hipoteke iznosi 2.213,89 $, a vlasništvo košta 3.088,89 $ prvi mjesec naspram 2.425 $ za najam. Kupnja kreće s zaostatkom (najmoprimac drži 107.500 $ uloženo naspram 75.000 $ kapitala nakon troškova prodaje) i sustiže u godini 4. Nakon 25 godina kupac je na otprilike 1.081.000 $, a najmoprimac na otprilike 518.000 $. Bez rasta vrijednosti, uz nižu najamninu ili viši prinos, najam može biti isplativiji: isprobaj vlastite pretpostavke.

Pretpostavke i ograničenja

Pretpostavlja se da je kamatna stopa hipoteke stalna cijelo razdoblje, iako kanadski rokovi obično traju 5 godina. Porezi na prinose od ulaganja se zanemaruju, kao da je novac u TFSA ili RRSP; kapitalna dobit na primarno prebivalište nije oporeziva. Alat ne modelira račun First Home Savings Account, RRSP-ov Home Buyers’ Plan, porez na promet na premiju CMHC-a ni veće obnove. Rezultati su procjene temeljene na tvojim pretpostavkama, a ne financijski savjet.