Calculadora alquilar o comprar (Canadá)

Cómo usar la calculadora alquilar o comprar

Esta calculadora sigue las reglas hipotecarias de Canadá (capitalización semestral, seguro CMHC, pago inicial mínimo). La lógica de la comparación sirve en cualquier país, pero la cuota y las reglas de pago inicial son las canadienses.

1. En Comprar, introduce el Precio de la vivienda, tu Pago inicial, la Tasa hipotecaria (%) y la Amortización (años), y después los costos de ser propietario: Gastos de compra (% del precio) (impuesto de transferencia, notario o abogado, inspección), Impuesto predial (% del valor al año), Mantenimiento (% del valor al año), Seguro del hogar (al año) y Cuotas de condominio (al mes). Añade la Revalorización de la vivienda (% al año) prevista y los Gastos de venta (% del valor) (comisión inmobiliaria).
2. En Alquilar, introduce el Alquiler mensual, la Subida del alquiler (% al año) prevista y tu Seguro de inquilino (al mes).
3. En Horizonte e hipótesis, elige el Periodo de comparación (años), la Rentabilidad de la inversión (% al año) que podrías obtener con el dinero que no gastas y la Inflación de seguros y cuotas (% al año).

La herramienta indica qué opción va por delante al final del periodo y muestra la Cuota hipotecaria mensual, el Costo de ser propietario, primer mes, el Costo de alquilar, primer mes, el Dinero necesario al inicio, el Patrimonio neto si compras, el Patrimonio neto si alquilas y el Año de equilibrio, el primer año en que comprar alcanza a alquilar. El gráfico y la tabla Año por año (exportable con Descargar CSV) siguen ambos patrimonios; una segunda tabla suma el dinero gastado que no recuperas.

Cómo funciona la comparación

Una comparación justa debe seguir el dinero en ambos lados, así que la herramienta simula el periodo mes a mes:

• Hipoteca: la cuota sigue la regla canadiense para hipotecas a tasa fija, con intereses capitalizados semestralmente: tasa mensual i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 y cuota P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Por debajo del 20 % de pago inicial, la prima CMHC (del 2,80 % al 4,00 %) se suma al préstamo y se aplican las reglas de pago inicial mínimo.
• Costos de propiedad cada mes: cuota hipotecaria + impuesto predial y mantenimiento (porcentajes del valor actual de la vivienda) + seguro + cuotas de condominio (que crecen con la inflación).
• Costos de alquiler cada mes: alquiler (que sube una vez al año) + seguro de inquilino.
• El inquilino invierte el pago inicial y los gastos de compra al principio. Cada mes, quien gasta menos invierte la diferencia a la rentabilidad indicada. Una vez pagada la hipoteca, suele ser el propietario quien invierte.
• Patrimonio neto: para quien compra, valor de la vivienda × (1 − gastos de venta) − saldo de la hipoteca + inversiones; para quien alquila, sus inversiones.

Ejemplo

Con los valores por defecto (vivienda de 500 000 $, 100 000 $ de pago inicial al 4,5 % a 25 años, alquiler de 2400 $), la cuota hipotecaria es de 2213,89 $ y ser propietario cuesta 3088,89 $ el primer mes frente a 2425 $ de alquilar. Comprar empieza por detrás (el inquilino mantiene 107 500 $ invertidos frente a 75 000 $ de capital neto tras los gastos de venta) y lo alcanza en el año 4. Al cabo de 25 años, quien compra tiene unos 1 081 000 $ y quien alquila unos 518 000 $. Sin revalorización, con un alquiler más bajo o una rentabilidad mayor, alquilar puede salir mejor: prueba tus propias hipótesis.

Hipótesis y límites

Se supone que la tasa hipotecaria no cambia durante todo el periodo, aunque en Canadá los plazos suelen durar 5 años. No se tienen en cuenta los impuestos sobre los rendimientos, como si el dinero estuviera en una TFSA o un RRSP; la plusvalía de la vivienda habitual está exenta. La herramienta no modela la cuenta FHSA de ahorro para la primera vivienda, el plan RRSP para compradores (Home Buyers’ Plan), el impuesto sobre la prima CMHC ni las reformas importantes. Los resultados son estimaciones basadas en tus hipótesis, no asesoramiento financiero.