Wynajem czy zakup mieszkania (Kanada)

Ten kalkulator porównuje wynajem i zakup według kanadyjskich zasad: rata kredytu jest liczona z kanadyjską kapitalizacją półroczną, obowiązują kanadyjskie reguły minimalnego wkładu własnego i składki CMHC, a kwoty są pokazywane w dolarach kanadyjskich (CAD). Ogólna logika porównania (koszty bezpowrotne kontra budowanie majątku) jest uniwersalna, ale liczby i przepisy dotyczą Kanady, a nie Polski.

Jak korzystać z kalkulatora „wynajem czy zakup”

1. W sekcji Zakup wpisz Cena nieruchomości, Wkład własny, Oprocentowanie kredytu (%) i Okres amortyzacji (lata), a następnie koszty posiadania: Koszty transakcyjne (% ceny) (podatek od przeniesienia własności, notariusz lub prawnik, inspekcja), Podatek od nieruchomości (% wartości rocznie), Utrzymanie i remonty (% wartości rocznie), Ubezpieczenie nieruchomości (rocznie) i Opłaty wspólnoty – condo (miesięcznie). Dodaj oczekiwany Wzrost wartości nieruchomości (% rocznie) i Koszty sprzedaży (% wartości) (prowizja pośrednika).
2. W sekcji Wynajem wpisz Czynsz najmu miesięcznie, oczekiwany Wzrost czynszu (% rocznie) i Ubezpieczenie najemcy (miesięcznie).
3. W sekcji Horyzont i założenia wybierz Okres porównania (lata), Stopa zwrotu z inwestycji (% rocznie), jaką możesz uzyskać z niewydanych pieniędzy, oraz Inflacja ubezpieczeń i opłat (% rocznie).

Narzędzie podaje, która opcja wygrywa na koniec okresu, i pokazuje: Miesięczna rata kredytu, Koszt posiadania, pierwszy miesiąc, Koszt wynajmu, pierwszy miesiąc, Gotówka potrzebna na start, Wartość netto przy zakupie, Wartość netto przy wynajmie oraz Rok zrównania, czyli pierwszy rok, w którym zakup dogania wynajem. Wykres i tabela Rok po roku (do pobrania przyciskiem Pobierz CSV) śledzą obie wartości netto, a druga tabela sumuje pieniądze wydane bezpowrotnie.

Jak działa porównanie

Uczciwe porównanie musi śledzić pieniądze po obu stronach, dlatego narzędzie symuluje cały okres miesiąc po miesiącu:

• Kredyt hipoteczny: rata jest liczona według kanadyjskiej zasady dla kredytów o stałej stopie, z kapitalizacją półroczną: stopa miesięczna i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 i rata P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Przy wkładzie poniżej 20% do kredytu doliczana jest składka CMHC (od 2,80% do 4,00%) i obowiązują zasady minimalnego wkładu własnego.
• Koszty posiadania co miesiąc: rata kredytu + podatek od nieruchomości i utrzymanie (procent bieżącej wartości nieruchomości) + ubezpieczenie + opłaty condo (rosnące z inflacją).
• Koszty wynajmu co miesiąc: czynsz (podnoszony raz w roku) + ubezpieczenie najemcy.
• Najemca inwestuje na starcie równowartość wkładu własnego i kosztów transakcyjnych. Co miesiąc ten, kto wydaje mniej, inwestuje różnicę z przyjętą stopą zwrotu. Po spłacie kredytu inwestuje zwykle właściciel.
• Wartość netto: dla kupującego wartość nieruchomości × (1 − koszty sprzedaży) − saldo kredytu + inwestycje; dla najemcy – jego inwestycje.

Przykład

Przy wartościach domyślnych (nieruchomość za 500 000 CAD, 100 000 CAD wkładu, 4,5% na 25 lat, czynsz 2400 CAD) rata kredytu wynosi 2213,89 CAD, a koszt posiadania w pierwszym miesiącu 3088,89 CAD wobec 2425 CAD przy wynajmie. Zakup zaczyna ze stratą (najemca ma zainwestowane 107 500 CAD, a kupujący 75 000 CAD kapitału po kosztach sprzedaży) i dogania wynajem w roku 4. Po 25 latach kupujący ma około 1 081 000 CAD, a najemca około 518 000 CAD. Bez wzrostu cen, przy niższym czynszu lub wyższej stopie zwrotu wynajem może wyjść korzystniej – sprawdź własne założenia.

Założenia i ograniczenia

Oprocentowanie kredytu jest przyjęte jako stałe przez cały okres, choć w Kanadzie umowy (term) trwają zwykle 5 lat. Podatki od zysków z inwestycji są pomijane, jakby pieniądze były na kontach TFSA lub RRSP; zysk ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania jest w Kanadzie wolny od podatku. Narzędzie nie modeluje konta FHSA, programu RRSP Home Buyers’ Plan, podatku od składki CMHC ani dużych remontów. Wyniki są szacunkami opartymi na twoich założeniach, a nie poradą finansową.