Calculadora de lloguer o compra

Com utilitzar la calculadora de lloguer o compra

1. Sota Compra, introdueix el Preu de l’habitatge, la teva Entrada, el Tipus de la hipoteca (%) i l’Amortització (anys), i després els costos de ser propietari: Despeses de formalització (% del preu) (impost de transmissió, notari o advocat, inspecció), Impost de la propietat (% del valor per any), Manteniment (% del valor per any), Assegurança de la llar (per any) i Despeses de comunitat (per mes). Afegeix la Revalorització de l’habitatge (% per any) prevista i les Despeses de venda (% del valor) (comissió immobiliària).
2. Sota Lloguer, introdueix el Lloguer mensual, la Pujada del lloguer (% per any) prevista i la teva Assegurança de llogater (per mes).
3. Sota Horitzó i hipòtesis, tria el Període de comparació (anys), el Rendiment de la inversió (% per any) que podries obtenir amb els diners que no gastes i la Inflació de l’assegurança i les despeses (% per any).

L’eina indica quina opció guanya al final del període i mostra el Pagament hipotecari mensual, el Cost de ser propietari, primer mes, el Cost de llogar, primer mes, l’Efectiu necessari al principi, el Patrimoni net si compres, el Patrimoni net si lloguis i l’Any d’equilibri, el primer any en què comprar atrapa el lloguer. El gràfic i la taula Any per any (que es pot exportar amb Baixa el CSV) segueixen tots dos patrimonis nets; una segona taula suma els diners gastats que no es recuperen. Tot funciona al teu navegador i res del que escrius s’envia a cap servidor.

Com funciona la comparació

Una comparació justa ha de seguir els diners dels dos costats, per això l’eina simula el període mes a mes:

• Hipoteca: el pagament segueix la regla canadenca per a les hipoteques a tipus fix, amb interessos capitalitzats semestralment: tipus mensual i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 i pagament P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Amb una entrada inferior al 20 %, s’afegeix al préstec la prima de la CMHC (del 2,80 % al 4,00 %) i s’apliquen les regles d’entrada mínima.
• Costos de ser propietari cada mes: pagament hipotecari + impost de la propietat i manteniment (percentatges del valor actual de l’habitatge) + assegurança + despeses de comunitat (que creixen amb la inflació).
• Costos de llogar cada mes: lloguer (que puja un cop l’any) + assegurança de llogater.
• El llogater inverteix l’entrada i les despeses de formalització al principi. Cada mes, qui gasta menys inverteix la diferència al rendiment de la inversió. Quan la hipoteca ja està pagada, normalment és el propietari qui inverteix.
• Patrimoni net: per al comprador, valor de l’habitatge × (1 − despeses de venda) − saldo de la hipoteca + inversions; per al llogater, les inversions.

Exemple

Amb els valors per defecte (habitatge de 500 000 $, 100 000 $ d’entrada al 4,5 % a 25 anys, lloguer de 2 400 $), el pagament hipotecari és de 2 213,89 $ i el cost de ser propietari és de 3 088,89 $ el primer mes, davant de 2 425 $ de lloguer. Comprar comença per darrere (el llogater conserva 107 500 $ invertits davant de 75 000 $ de capital un cop descomptades les despeses de venda) i ho atrapa a l’any 4. Al cap de 25 anys, el comprador té uns 1 081 000 $ i el llogater uns 518 000 $. Sense revalorització, amb un lloguer més baix o un rendiment més alt, llogar pot sortir guanyant: prova les teves pròpies hipòtesis.

Hipòtesis i límits

Es pressuposa que el tipus de la hipoteca és constant durant tot el període, tot i que els terminis canadencs solen durar 5 anys. No es tenen en compte els impostos sobre els rendiments de les inversions, com si els diners fossin en un TFSA o un RRSP; la plusvàlua de l’habitatge principal està exempta d’impostos. L’eina no modela el compte d’estalvi per al primer habitatge (FHSA), el Home Buyers’ Plan del RRSP, l’impost sobre vendes de la prima de la CMHC ni les reformes importants. Aquests resultats són estimacions basades en les teves hipòtesis, no assessorament financer.