Calculator chirie sau cumpărare

Cum folosești calculatorul chirie sau cumpărare

1. La Cumpărare, introdu Prețul locuinței, Avans, Rata dobânzii la credit (%) și Amortizare (ani), apoi costurile de proprietar: Costuri de achiziție (% din preț) (taxa de transfer, notar sau avocat, inspecție), Impozit pe proprietate (% din valoare pe an), Întreținere (% din valoare pe an), Asigurarea locuinței (pe an) și Taxe de condominiu (pe lună). Adaugă Creșterea valorii locuinței (% pe an) și Costuri de vânzare (% din valoare) (comisionul agenției imobiliare).
2. La Chirie, introdu Chirie lunară, Creșterea chiriei (% pe an) și Asigurare de chiriaș (pe lună).
3. La Orizont și ipoteze, alege Perioada de comparație (ani), Randamentul investițiilor (% pe an) pe care l-ai putea obține din banii pe care nu îi cheltuiești și Inflația pentru asigurări și taxe (% pe an).

Instrumentul spune ce variantă iese în avantaj la sfârșitul perioadei și arată Rata lunară a creditului, Costul proprietății, prima lună, Costul chiriei, prima lună, Bani necesari de la început, Averea netă dacă cumperi, Averea netă dacă închiriezi și Anul de echilibru, primul an în care cumpărarea ajunge din urmă chiria. Graficul și tabelul An cu an (exportabil cu Descarcă CSV) urmăresc ambele averi nete; un al doilea tabel adună banii cheltuiți pe care nu îi mai recuperezi. Instrumentul folosește regulile creditelor ipotecare din Canada, iar sumele sunt în dolari canadieni.

Cum funcționează comparația

O comparație corectă trebuie să urmărească banii de ambele părți, așa că instrumentul simulează perioada lună cu lună:

• Creditul ipotecar: rata folosește regula canadiană pentru ratele fixe, cu dobânda capitalizată semestrial: rata lunară i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 și plata P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Sub 20% avans, se adaugă la credit prima CMHC (de la 2,80% la 4,00%), și se aplică regulile pentru avansul minim.
• Costurile proprietarului în fiecare lună: rata creditului + impozitul pe proprietate și întreținerea (procente din valoarea curentă a locuinței) + asigurarea + taxele de condominiu (care cresc cu inflația).
• Costurile chiriașului în fiecare lună: chiria (majorată o dată pe an) + asigurarea de chiriaș.
• Chiriașul investește avansul și costurile de achiziție la început. În fiecare lună, cel care cheltuiește mai puțin investește diferența la randamentul ales. După rambursarea creditului, de obicei proprietarul este cel care investește.
• Averea netă: pentru cumpărător, valoarea locuinței × (1 − costuri de vânzare) − soldul creditului + investiții; pentru chiriaș, investițiile.

Exemplu

Cu valorile implicite (locuință de 500 000 $, avans de 100 000 $, 4,5% pe 25 de ani, chirie de 2 400 $), rata creditului este de 2 213,89 $, iar proprietatea costă 3 088,89 $ în prima lună, față de 2 425 $ pentru chirie. Cumpărarea pornește în urmă (chiriașul păstrează 107 500 $ investiți, față de 75 000 $ capital după costurile de vânzare) și recuperează în anul 4. După 25 de ani, cumpărătorul ajunge la aproximativ 1 081 000 $, iar chiriașul la aproximativ 518 000 $. Fără creșterea valorii locuinței, cu o chirie mai mică sau cu un randament mai mare, chiria poate ieși în avantaj: testează propriile ipoteze.

Ipoteze și limite

Rata dobânzii se presupune constantă pe toată perioada, deși contractele canadiene durează de obicei 5 ani. Impozitele pe randamentul investițiilor sunt ignorate, ca și cum banii ar fi într-un TFSA sau RRSP; câștigul de capital din locuința principală este scutit de impozit. Instrumentul nu modelează First Home Savings Account, planul RRSP Home Buyers’ Plan, taxa pe vânzări aplicată primei CMHC sau renovările majore. Rezultatele sunt estimări bazate pe ipotezele tale, nu sfaturi financiare.