حاسبة الإيجار أم الشراء (كندا)

كيف تستخدم حاسبة الإيجار أم الشراء

هذه الحاسبة مبنية على قواعد السوق العقاري في كندا (التركيب نصف السنوي للرهن، وتأمين CMHC، والحد الأدنى الكندي للدفعة الأولى). يمكنك تجربة افتراضات أخرى، لكن حسابات الرهن تبقى كندية.

1. تحت الشراء، أدخل سعر المنزل، والدفعة الأولى، وسعر فائدة الرهن (%)، ومدة الإطفاء (بالسنوات)، ثم تكاليف التملّك: تكاليف إتمام الصفقة (% من السعر) (ضريبة نقل الملكية، والموثّق أو المحامي، والمعاينة)، وضريبة العقار (% من القيمة سنويًا)، والصيانة (% من القيمة سنويًا)، وتأمين المنزل (سنويًا)، ورسوم الشقة المشتركة (شهريًا). أضف ارتفاع قيمة المنزل (% سنويًا) المتوقّع وتكاليف البيع (% من القيمة) (عمولة الوسيط العقاري).
2. تحت الإيجار، أدخل الإيجار الشهري، وزيادة الإيجار (% سنويًا) المتوقّعة، وتأمين المستأجر (شهريًا).
3. تحت المدة والافتراضات، اختر فترة المقارنة (بالسنوات)، وعائد الاستثمار (% سنويًا) الذي يمكن أن تحققه على المال الذي لا تنفقه، والتضخم في التأمين والرسوم (% سنويًا).

تبيّن الأداة أيّ الخيارين يتقدّم في نهاية الفترة، وتعرض قسط الرهن الشهري، وتكلفة التملّك، الشهر الأول، وتكلفة الإيجار، الشهر الأول، والنقد اللازم مقدَّمًا، وصافي الثروة إذا اشتريت، وصافي الثروة إذا استأجرت، وسنة التعادل، أي أول سنة يلحق فيها الشراءُ بالإيجار. ويتابع الرسم البياني وجدول سنة بسنة (القابل للتصدير عبر تنزيل CSV) صافي الثروة في الحالتين، ويجمع جدول ثانٍ الأموال المنفقة التي لا تستردّها.

كيف تعمل المقارنة

المقارنة العادلة تتتبّع المال في الجانبين، لذا تحاكي الأداة الفترة شهرًا بشهر:

• الرهن: يتبع القسط القاعدة الكندية للرهون ذات السعر الثابت، مع فائدة مركّبة نصف سنويًا: السعر الشهري i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 والقسط P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). وإذا قلّت الدفعة الأولى عن 20% يُضاف قسط CMHC (من 2.80% إلى 4.00%) إلى القرض، وتنطبق قواعد الحد الأدنى للدفعة الأولى.
• تكاليف التملّك كل شهر: قسط الرهن + ضريبة العقار والصيانة (نسب من القيمة الحالية للمنزل) + التأمين + رسوم الشقة المشتركة (تزداد مع التضخم).
• تكاليف الإيجار كل شهر: الإيجار (يُرفع مرة في السنة) + تأمين المستأجر.
• المستأجر يستثمر الدفعة الأولى وتكاليف إتمام الصفقة منذ البداية. وكل شهر، يستثمر من ينفق أقل الفرقَ بعائد الاستثمار. وبعد سداد الرهن يكون المالك عادةً هو من يستثمر.
• صافي الثروة: للمشتري، قيمة المنزل × (1 − تكاليف البيع) − رصيد الرهن + الاستثمارات؛ وللمستأجر، الاستثمارات.

مثال

بالقيم الافتراضية (منزل بسعر 500,000 دولار، ودفعة أولى 100,000 دولار، وفائدة 4.5% على 25 سنة، وإيجار 2,400 دولار)، يبلغ قسط الرهن 2,213.89 دولارًا، وتكلّف الملكية 3,088.89 دولارًا في الشهر الأول مقابل 2,425 دولارًا للإيجار. يبدأ الشراء متأخرًا (يحتفظ المستأجر بـ 107,500 دولار مستثمرة مقابل 75,000 دولار من حقوق الملكية بعد تكاليف البيع) ثم يلحق به في السنة 4. وبعد 25 سنة يصل المشتري إلى نحو 1,081,000 دولار والمستأجر إلى نحو 518,000 دولار. ومع عدم ارتفاع قيمة المنزل، أو إيجار أقل، أو عائد أعلى، قد يتقدّم الإيجار: جرّب افتراضاتك الخاصة.

الافتراضات والحدود

يُفترض أن سعر فائدة الرهن ثابت طوال الفترة، مع أن مدة العقد في كندا تدوم عادةً 5 سنوات. وتُهمل الضرائب على عوائد الاستثمار، كأن المال في حساب TFSA أو RRSP؛ والربح الرأسمالي على السكن الرئيسي معفى من الضريبة في كندا. ولا تحاكي الأداة حساب ادخار المنزل الأول (FHSA)، ولا خطة مشتري المنزل عبر RRSP، ولا ضريبة المبيعات على قسط CMHC، ولا التجديدات الكبرى. كما أنها تصف التمويل التقليدي القائم على الفائدة؛ أما صيغ التمويل الإسلامي فهيكلتها مختلفة ولا تحاكيها الأداة. هذه النتائج تقديرات مبنية على افتراضاتك، وليست نصيحة مالية.