Prenájom alebo kúpa bytu (Kanada)

Ako používať kalkulačku prenájom alebo kúpa

Nástroj porovnáva prenájom a kúpu podľa kanadských pravidiel pre hypotéky a v kanadských dolároch.

1. V časti Kúpa zadaj Cena nehnuteľnosti, svoju Akontácia, Sadzba hypotéky (%) a Amortizácia (roky), potom náklady na vlastníctvo: Náklady na uzavretie obchodu (% z ceny) (daň z prevodu pozemku, notár alebo právnik, obhliadka), Daň z nehnuteľnosti (% z hodnoty ročne), Údržba (% z hodnoty ročne), Poistenie nehnuteľnosti (ročne) a Poplatky za kondomínium (mesačne). Pridaj očakávaný Rast hodnoty nehnuteľnosti (% ročne) a Náklady na predaj (% z hodnoty) (provízia realitnej kancelárie).
2. V časti Prenájom zadaj Mesačný nájom, očakávané Zvyšovanie nájmu (% ročne) a svoje Poistenie nájomcu (mesačne).
3. V časti Obdobie a predpoklady vyber Porovnávané obdobie (roky), Výnos z investícií (% ročne), ktorý možno dosiahnuť z peňazí, ktoré neminieš, a Inflácia pre poistenie a poplatky (% ročne).

Nástroj uvedie, ktorá možnosť je na konci obdobia vpredu, a ukáže Mesačná splátka hypotéky, Náklady na vlastníctvo, prvý mesiac, Náklady na prenájom, prvý mesiac, Hotovosť potrebná na začiatku, Čistý majetok pri kúpe, Čistý majetok pri prenájme a Rok zvratu, teda prvý rok, v ktorom kúpa dobieha prenájom. Graf a tabuľka Rok po roku (exportovateľná cez Stiahnuť CSV) sledujú oba čisté majetky; druhá tabuľka sčíta peniaze, ktoré minieš a už ich nedostaneš späť.

Ako porovnanie funguje

Férové porovnanie musí sledovať peniaze na oboch stranách, preto nástroj simuluje obdobie mesiac po mesiaci:

• Hypotéka: splátka používa kanadské pravidlo pre hypotéky s fixnou sadzbou, s polročným úročením úroku: mesačná sadzba i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 a splátka P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Pri akontácii pod 20 % sa k úveru pripočíta poistné CMHC (2,80 % až 4,00 %) a platia pravidlá minimálnej akontácie.
• Náklady na vlastníctvo každý mesiac: splátka hypotéky + daň z nehnuteľnosti a údržba (percentá z aktuálnej hodnoty domu) + poistenie + poplatky za kondomínium (rastú s infláciou).
• Náklady na prenájom každý mesiac: nájom (zvýšený raz ročne) + poistenie nájomcu.
• Nájomca investuje akontáciu a náklady na uzavretie obchodu hneď na začiatku. Každý mesiac ten, kto minie menej, investuje rozdiel s výnosom z investícií. Po splatení hypotéky zvyčajne investuje vlastník.
• Čistý majetok: pre kupujúceho hodnota domu × (1 − náklady na predaj) − zostatok hypotéky + investície; pre nájomcu investície.

Príklad

S predvolenými hodnotami (dom za 500 000 $, akontácia 100 000 $, 4,5 % na 25 rokov, nájom 2 400 $) je splátka hypotéky 2 213,89 $ a náklady na vlastníctvo v prvom mesiaci 3 088,89 $ oproti 2 425 $ za prenájom. Kúpa začína so stratou (nájomca má investovaných 107 500 $, kým vlastné imanie po nákladoch na predaj je 75 000 $) a dobieha v roku 4. Po 25 rokoch je kupujúci na približne 1 081 000 $ a nájomca na približne 518 000 $. Bez rastu cien, pri nižšom nájme alebo vyššom výnose môže vyjsť lepšie prenájom: vyskúšaj vlastné predpoklady.

Predpoklady a obmedzenia

Predpokladá sa, že sadzba hypotéky je počas celého obdobia stála, hoci kanadské fixácie zvyčajne trvajú 5 rokov. Dane z výnosov z investícií sa ignorujú, akoby boli peniaze v TFSA alebo RRSP; kapitálový zisk z hlavného bydliska je oslobodený od dane. Nástroj nemodeluje First Home Savings Account, program RRSP Home Buyers’ Plan, daň z predaja z poistného CMHC ani veľké rekonštrukcie. Výsledky sú odhady založené na tvojich predpokladoch, nie finančné poradenstvo.