Quanto mutuo posso permettermi (Canada)

Come usare il calcolatore

Questo strumento applica le regole canadesi sui mutui: gli importi sono in dollari canadesi e i limiti sono quelli della CMHC e delle autorità di vigilanza del Canada. Se cerchi casa in Italia o in un altro paese, le regole delle banche sono diverse e il risultato non è valido.

1. Inserisci il Reddito lordo del nucleo familiare (annuo): il totale prima delle tasse di tutte le persone che firmeranno il mutuo.
2. Inserisci le Altre rate di debiti (mensili): prestiti auto, prestiti per studenti, assegni di mantenimento e circa il 3% del saldo di carte di credito e linee di credito.
3. Inserisci l’Anticipo disponibile in dollari.
4. Scrivi il Tasso di interesse del contratto (%) che pensi di ottenere, ad esempio 4,5, e scegli la Durata dell’ammortamento.
5. Aggiungi le Tasse sulla proprietà (annue), il Riscaldamento (mensile) e, per un appartamento in condominio, le Spese condominiali (mensili).
6. Spunta Primo acquisto o casa di nuova costruzione se è il tuo caso: consente un ammortamento di 30 anni quando il mutuo è assicurato.
7. Se la banca usa limiti diversi, apri Limiti dei rapporti di indebitamento e modifica il Rapporto GDS massimo (%) e il Rapporto TDS massimo (%).

I risultati si aggiornano mentre scrivi: il Prezzo di acquisto massimo, il Mutuo (assicurazione inclusa), l’Anticipo in percentuale, il Premio assicurativo CMHC, il Tasso di qualificazione (stress test), la Rata al tasso di qualificazione, la Rata al tuo tasso, il Costo mensile della casa al tuo tasso e i tuoi Rapporto GDS e Rapporto TDS. Un messaggio ti dice che cosa limita il prezzo: il reddito, l’anticipo o la regola sull’ammortamento. Come è stato calcolato mostra ogni passaggio.

Come le banche canadesi decidono quanto puoi prendere in prestito

I finanziatori canadesi usano due rapporti di indebitamento. Il rapporto GDS (gross debt service) è la quota del reddito lordo mensile destinata alla casa: capitale e interessi, tasse sulla proprietà, riscaldamento e il 50% delle spese condominiali. Il rapporto TDS (total debt service) aggiunge tutte le altre rate dei tuoi debiti. Per i mutui assicurati la CMHC li limita al 39% (GDS) e al 44% (TDS), e lo strumento usa questi limiti come valori predefiniti.

Entrambi i rapporti sono calcolati con il tasso minimo di qualificazione, il cosiddetto stress test: il maggiore tra il tasso del contratto più 2 punti e il 5,25%. Si applica ai mutui assicurati (regola del Ministero delle Finanze del Canada, in vigore dal 1° giugno 2021) e ai mutui non assicurati delle banche sotto vigilanza federale (linea guida B-20 dell’OSFI). La regola è stata verificata sui siti dell’OSFI e della CMHC a settembre 2026.

Le formule

Con un reddito mensile I, costi della casa H = tasse / 12 + riscaldamento + 50% delle spese condominiali, e altri debiti D:

• rata massima = min(39% × I − H, 44% × I − H − D)
• mutuo massimo M = rata × (1 − (1 + i)^−n) / i, dove i = (1 + q/2)^(1/6) − 1 è il tasso mensile per un tasso di qualificazione q capitalizzato semestralmente (la convenzione canadese per i tassi fissi) e n = ammortamento × 12.

Lo strumento cerca poi il prezzo più alto, al dollaro intero, che rispetta tutte le regole: l’anticipo minimo (5% dei primi 500.000 $, 10% della parte fino a 1,5 milioni, 20% oltre), il premio CMHC aggiunto al mutuo quando versi meno del 20% (dal 2,80% al 4,00%, più 0,20% oltre i 25 anni) e un mutuo non superiore a M. Sono le stesse regole del calcolatore di mutuo canadese.

Esempio con i valori predefiniti: 120.000 $ di reddito, 400 $ di debiti, 60.000 $ di anticipo, 4,5% su 25 anni, 4.000 $ di tasse e 100 $ di riscaldamento. Il tasso di qualificazione è 6,5% e il limite è il GDS: 3.900 $ − 433,33 $ lasciano 3.466,66 $ al mese, che sostengono un mutuo di 517.548 $. Il prezzo massimo è di circa 561.986 $, con un premio del 3,10% e una rata di circa 2.864 $ al 4,5%.