Calcolo mutuo Canada

Come usare il calcolo del mutuo canadese

Questo calcolatore segue le regole dei mutui in Canada: importi in dollari canadesi, capitalizzazione semestrale, anticipo minimo federale e assicurazione CMHC. Non è pensato per i mutui italiani, che usano altre convenzioni.

1. Inserisci il Prezzo di acquisto della casa.
2. Inserisci l’Anticipo, in percentuale (%) o in dollari ($). Lo strumento lo confronta con il minimo di legge.
3. Scrivi il Tasso di interesse (%) della tua offerta a tasso fisso, ad esempio 4,5.
4. Scegli la Durata dell’ammortamento (il tempo per rimborsare tutto il prestito, di solito 25 anni) e la Durata del contratto (term) (la durata delle condizioni attuali, di solito 5 anni).
5. Scegli la Frequenza delle rate: Mensile, Quindicinale, Ogni due settimane, Ogni due settimane accelerata, Settimanale o Settimanale accelerata.
6. Spunta Primo acquisto o casa di nuova costruzione se è il tuo caso: consente un ammortamento di 30 anni su un mutuo assicurato.

Ottieni la Rata, il Mutuo totale (con l’eventuale premio assicurativo), il Premio assicurativo CMHC, l’Anticipo minimo, gli Interessi pagati nel periodo del contratto, il Debito residuo a fine contratto, gli Interessi totali (intero ammortamento), il tempo in cui il mutuo è Estinto in e il Tasso annuo effettivo. Il Piano di ammortamento si vede Per anno oppure per Ogni rata, segna la fine del contratto e si salva con Scarica CSV.

Perché i mutui canadesi sono diversi: la capitalizzazione semestrale

Secondo l’Interest Act federale, un mutuo a rata costante deve indicare il tasso calcolato su base annua o semestrale, non anticipata. In pratica i mutui canadesi a tasso fisso sono capitalizzati ogni sei mesi, mentre in Italia e negli Stati Uniti si usa di solito la capitalizzazione mensile. Un tasso del 4,5% significa quindi 2,25% ogni semestre, e il tasso di ogni rata è:

i = (1 + r/2)^(2/n) − 1

dove r è il tasso annuo e n il numero di rate all’anno (12, 24, 26 o 52). La rata segue poi la classica formula della rendita P = M × i / (1 − (1 + i)^−N), con M l’importo del mutuo e N il numero totale di rate. La verifica classica: 100.000 $ al 6% su 25 anni danno 639,81 $ al mese con capitalizzazione semestrale, contro 644,30 $ con capitalizzazione mensile. I mutui a tasso variabile sono spesso capitalizzati mensilmente, quindi questo strumento è pensato per i tassi fissi.

Rate accelerate

Le rate Ogni due settimane e Settimanale sono calcolate in modo che il mutuo finisca comunque alla durata scelta. La rata Ogni due settimane accelerata è la rata mensile divisa per 2, pagata 26 volte l’anno; quella Settimanale accelerata è la rata mensile divisa per 4, pagata 52 volte. In pratica paghi l’equivalente di una rata mensile in più all’anno, che va tutta a ridurre il capitale. Con l’esempio predefinito (casa da 600.000 $, anticipo del 10%, 4,5% su 25 anni) la rata mensile è di circa 3.081 $, e rate bisettimanali accelerate di circa 1.541 $ estinguono il mutuo in circa 21 anni e 8 mesi, risparmiando oltre 55.000 $ di interessi.

Anticipo e assicurazione CMHC

L’anticipo minimo federale è il 5% dei primi 500.000 $ del prezzo più il 10% della parte tra 500.000 $ e 1,5 milioni. Da 1,5 milioni in su il minimo è il 20% e l’assicurazione non è disponibile. Per una casa da 600.000 $: 5% × 500.000 $ + 10% × 100.000 $ = 35.000 $.

Con meno del 20% di anticipo il mutuo deve essere assicurato. Lo strumento usa la tabella dei premi CMHC, applicata al prestito e aggiunta al mutuo:

• rapporto prestito/valore dall‘80,01% all‘85% (anticipo dal 15% al 19,99%): 2,80%
• dall‘85,01% al 90% (anticipo dal 10% al 14,99%): 3,10%
• dal 90,01% al 95% (anticipo dal 5% al 9,99%): 4,00%

Un ammortamento oltre i 25 anni (fino a 30, solo per primo acquisto e nuove costruzioni) aggiunge lo 0,20% al premio. Fonti: pagine CMHC sui premi e su Home Start e Financial Consumer Agency of Canada, verificate a settembre 2026. In Ontario, Québec, Saskatchewan e Manitoba la PST provinciale si applica al premio e si paga al rogito; non viene aggiunta al mutuo e non è inclusa qui. Le fonti di anticipo non tradizionali hanno un premio più alto (4,50% tra il 90,01% e il 95%).

Durata del contratto e ammortamento

L’ammortamento è il tempo totale per estinguere il mutuo; il term è il periodo in cui valgono il tasso e le condizioni attuali. Alla fine del term rinnovi il debito residuo, di solito a un tasso diverso. Per questo conta il Debito residuo a fine contratto: è l’importo che rinnoverai o rifinanzierai.