Simulador de crédito habitação (Canadá)

Este simulador segue as regras canadianas de crédito habitação (mortgage): capitalização semestral da taxa fixa, entrada mínima federal e seguro da CMHC. Os montantes são apresentados em dólares canadianos. Para um crédito habitação em Portugal, com capitalização mensal e Euribor, estas regras não se aplicam.

Como usar o simulador de crédito habitação canadiano

1. Introduz o Preço de compra da casa.
2. Introduz a Entrada, em percentagem (%) ou em dólares ($). A ferramenta compara-a com o mínimo legal.
3. Escreve a Taxa de juro (%) da tua proposta a taxa fixa, por exemplo 4,5.
4. Escolhe o Prazo de amortização (o tempo para pagar todo o empréstimo, normalmente 25 anos) e o Prazo do contrato (a duração das condições atuais, normalmente 5 anos).
5. Escolhe a Periodicidade das prestações: Mensal, Quinzenal, De duas em duas semanas, De duas em duas semanas acelerada, Semanal ou Semanal acelerada.
6. Marca Primeira habitação ou casa nova se for o teu caso: permite 30 anos de amortização num crédito segurado.

Obténs a Prestação, o Crédito total (incluindo o eventual prémio de seguro), o Prémio do seguro CMHC, a Entrada mínima, os Juros pagos durante o contrato, o Capital em dívida no fim do contrato, o Total de juros (amortização completa), quando o crédito fica Liquidado em e a Taxa anual efetiva. O Plano de amortização aparece Por ano ou para Cada prestação, assinala o fim do contrato e pode ser guardado com Transferir CSV.

Porque é que o crédito canadiano é diferente: capitalização semestral

Segundo a lei federal dos juros (Interest Act), um crédito com prestações constantes tem de indicar a taxa calculada anual ou semestralmente. Na prática, os créditos a taxa fixa no Canadá são capitalizados semestralmente, enquanto a maioria dos simuladores europeus e norte-americanos capitaliza mensalmente. Uma taxa de 4,5% significa portanto 2,25% a cada seis meses, e a taxa de cada prestação é:

i = (1 + r/2)^(2/n) − 1

em que r é a taxa anual e n o número de prestações por ano (12, 24, 26 ou 52). A prestação segue depois a fórmula habitual P = M × i / (1 − (1 + i)^−N), com M o montante do crédito e N o número total de prestações. A verificação clássica: 100 000 $ a 6% durante 25 anos dão 639,81 $ por mês com capitalização semestral, contra 644,30 $ com capitalização mensal. Os créditos a taxa variável são muitas vezes capitalizados mensalmente, por isso esta ferramenta destina-se a taxas fixas.

Prestações aceleradas

As prestações De duas em duas semanas e Semanal são calculadas para que o crédito termine na amortização escolhida. A opção De duas em duas semanas acelerada divide a prestação mensal por 2 e paga-a 26 vezes por ano; a Semanal acelerada divide-a por 4 e paga-a 52 vezes. Acabas por pagar o equivalente a uma prestação mensal extra por ano, que vai diretamente para o capital. Com o exemplo predefinido (casa de 600 000 $, 10% de entrada, 4,5% a 25 anos), a prestação mensal ronda os 3081 $, e prestações aceleradas de cerca de 1541 $ de duas em duas semanas liquidam o crédito em cerca de 21 anos e 8 meses, poupando mais de 55 000 $ de juros.

Entrada e seguro CMHC

A entrada mínima federal é de 5% dos primeiros 500 000 $ do preço, mais 10% da parte entre 500 000 $ e 1,5 milhões. A partir de 1,5 milhões, o mínimo é de 20% e o seguro não está disponível. Para uma casa de 600 000 $: 5% × 500 000 $ + 10% × 100 000 $ = 35 000 $.

Com menos de 20% de entrada, o crédito tem de ser segurado. Esta ferramenta usa a tabela de prémios da CMHC, aplicada ao empréstimo e somada ao crédito:

• rácio empréstimo/valor de 80,01% a 85% (entrada de 15% a 19,99%): 2,80%
• de 85,01% a 90% (entrada de 10% a 14,99%): 3,10%
• de 90,01% a 95% (entrada de 5% a 9,99%): 4,00%

Uma amortização acima de 25 anos (até 30, só para a primeira habitação e casas novas) acrescenta 0,20% ao prémio. Fontes: páginas da CMHC e da Agência de Consumo em Matéria Financeira do Canadá, verificadas em setembro de 2026. No Ontário, Quebeque, Saskatchewan e Manitoba, o imposto provincial sobre o prémio é pago na escritura e não está incluído aqui.

Prazo do contrato e amortização

A amortização é o tempo total para pagar o crédito; o prazo do contrato é quanto tempo duram a taxa e as condições atuais. No fim do prazo renovas o contrato, normalmente a outra taxa, pelo capital restante. Por isso o Capital em dívida no fim do contrato é importante: é o montante que vais renovar ou refinanciar.