Calculadora de capacidade de crédito habitação (Canadá)

Esta calculadora foi feita para comprar casa no Canadá: aplica as regras canadianas de crédito habitação (seguro CMHC, teste de esforço, rácios GDS e TDS) e apresenta os montantes em dólares canadianos. Não segue as regras do Banco de Portugal nem a taxa de esforço usada pelos bancos portugueses.

Como usar a calculadora de capacidade de crédito habitação

1. Introduz o Rendimento bruto do agregado (por ano): o total antes de impostos de todas as pessoas que vão figurar no crédito.
2. Introduz as Outras prestações de dívidas (por mês): créditos automóvel, empréstimos de estudante, pensões de alimentos e cerca de 3% dos saldos dos cartões de crédito e linhas de crédito.
3. Introduz a Entrada disponível em dólares.
4. Escreve a Taxa de juro do contrato (%) que esperas obter, por exemplo 4,5, e escolhe o Prazo de amortização.
5. Acrescenta os Impostos sobre o imóvel (por ano), o Aquecimento (por mês) e, num apartamento, as Quotas de condomínio (por mês).
6. Marca Primeira habitação ou casa nova se for o teu caso: permite uma amortização de 30 anos quando o crédito é segurado.
7. Se o teu banco usar outros limites, abre Limites dos rácios de endividamento e altera o Rácio GDS máximo (%) e o Rácio TDS máximo (%).

Os resultados atualizam-se enquanto escreves: o Preço de compra máximo, o Crédito habitação (com seguro), a tua Entrada em percentagem, o Prémio do seguro CMHC, a Taxa de qualificação (teste de esforço), a Prestação à taxa de qualificação, a Prestação à tua taxa, o Custo mensal da habitação à tua taxa e os teus Rácio GDS e Rácio TDS. Uma mensagem indica-te o que limita o preço: o rendimento, a entrada ou a regra da amortização. Como foi calculado mostra cada passo.

Como os bancos canadianos decidem quanto te emprestam

Os credores canadianos usam dois rácios de endividamento. O rácio GDS (gross debt service) é a parte do rendimento bruto mensal que vai para a habitação: capital e juros, impostos sobre o imóvel, aquecimento e 50% das quotas de condomínio. O rácio TDS (total debt service) soma-lhe todas as outras prestações de dívidas. A CMHC limita-os a 39% (GDS) e 44% (TDS) nos créditos segurados, e esta ferramenta usa esses limites por predefinição.

Os dois rácios são calculados com a taxa mínima de qualificação, o chamado «teste de esforço»: o maior valor entre a tua taxa contratual mais 2% e 5,25%. Aplica-se aos créditos segurados (regra do Ministério das Finanças do Canadá, em vigor desde 1 de junho de 2021) e aos não segurados concedidos por credores sob regulação federal (diretriz B-20 do OSFI). A regra foi verificada nos sites do OSFI e da CMHC em setembro de 2026.

As fórmulas

Com um rendimento mensal I, custos de habitação H = impostos / 12 + aquecimento + 50% das quotas de condomínio, e outras dívidas D:

• prestação máxima = min(39% × I − H, 44% × I − H − D)
• crédito máximo M = prestação × (1 − (1 + i)^−n) / i, em que i = (1 + q/2)^(1/6) − 1 é a taxa mensal para uma taxa de qualificação q capitalizada semestralmente (a convenção canadiana para taxa fixa), e n = amortização × 12.

A ferramenta procura depois o preço mais alto, em dólares inteiros, que cumpre todas as regras: a entrada mínima (5% dos primeiros 500 000 $, 10% da parte até 1,5 milhões, 20% acima disso), o prémio CMHC somado ao crédito quando a entrada é inferior a 20% (de 2,80% a 4,00%, mais 0,20% acima de 25 anos) e um crédito não superior a M.

Exemplo com os valores predefinidos: 120 000 $ de rendimento, 400 $ de dívidas, 60 000 $ de entrada, 4,5% a 25 anos, 4000 $ de impostos e 100 $ de aquecimento. A taxa de qualificação é de 6,5% e o limite é o GDS: 3900 $ − 433,33 $ deixam 3466,66 $ por mês, o que suporta um crédito de 517 548 $. O preço máximo ronda os 561 986 $, com um prémio de 3,10% e uma prestação de cerca de 2864 $ a 4,5%.