Ενοίκιο ή αγορά σπιτιού: αριθμομηχανή (Καναδάς)

Πώς να χρησιμοποιήσετε την αριθμομηχανή «ενοίκιο ή αγορά»

Το εργαλείο βασίζεται στους καναδικούς κανόνες στεγαστικού δανείου και τα ποσά είναι σε δολάρια.

1. Στην ενότητα Αγορά, εισαγάγετε την Τιμή σπιτιού, την Προκαταβολή, το Επιτόκιο δανείου (%) και την Απόσβεση (έτη), και στη συνέχεια τα κόστη ιδιοκτησίας: Έξοδα κλεισίματος (% της τιμής) (φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογράφος ή δικηγόρος, επιθεώρηση), Φόρος ακινήτου (% της αξίας ετησίως), Συντήρηση (% της αξίας ετησίως), Ασφάλεια σπιτιού (ετησίως) και Κοινόχρηστα πολυκατοικίας (μηνιαίως). Προσθέστε την αναμενόμενη Ανατίμηση σπιτιού (% ετησίως) και τα Έξοδα πώλησης (% της αξίας) (προμήθεια μεσίτη).
2. Στην ενότητα Ενοικίαση, εισαγάγετε το Μηνιαίο ενοίκιο, την αναμενόμενη Αύξηση ενοικίου (% ετησίως) και την Ασφάλεια ενοικιαστή (μηνιαίως).
3. Στον Χρονικός ορίζοντας και παραδοχές, επιλέξτε την Περίοδο σύγκρισης (έτη), την Απόδοση επένδυσης (% ετησίως) που θα μπορούσατε να κερδίσετε από τα χρήματα που δεν ξοδεύετε, και τον Πληθωρισμό για ασφάλειες και χρεώσεις (% ετησίως).

Το εργαλείο δηλώνει ποια επιλογή προηγείται στο τέλος της περιόδου και δείχνει τη Μηνιαία δόση δανείου, το Κόστος ιδιοκτησίας, πρώτος μήνας, το Κόστος ενοικίασης, πρώτος μήνας, τα Μετρητά που απαιτούνται αρχικά, την Καθαρή περιουσία αν αγοράσετε, την Καθαρή περιουσία αν νοικιάσετε και το Έτος εξίσωσης, το πρώτο έτος στο οποίο η αγορά φτάνει την ενοικίαση. Το γράφημα και ο πίνακας Έτος προς έτος (με δυνατότητα εξαγωγής μέσω Λήψη CSV) ακολουθούν και τις δύο καθαρές περιουσίες· ένας δεύτερος πίνακας αθροίζει τα χρήματα που ξοδεύετε και δεν ανακτάτε.

Πώς λειτουργεί η σύγκριση

Μια δίκαιη σύγκριση πρέπει να ακολουθεί τα χρήματα και στις δύο πλευρές, γι’ αυτό το εργαλείο προσομοιώνει την περίοδο μήνα με μήνα:

• Δάνειο: η δόση χρησιμοποιεί τον καναδικό κανόνα για στεγαστικά με σταθερό επιτόκιο, με εξαμηνιαίο ανατοκισμό των τόκων: μηνιαίο επιτόκιο i = (1 + r/2)^(2/12) − 1 και δόση P = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Με προκαταβολή κάτω από 20%, το ασφάλιστρο της CMHC (2,80% έως 4,00%) προστίθεται στο δάνειο και ισχύουν οι κανόνες ελάχιστης προκαταβολής.
• Κόστη ιδιοκτησίας κάθε μήνα: δόση δανείου + φόρος ακινήτου και συντήρηση (ποσοστά της τρέχουσας αξίας του σπιτιού) + ασφάλεια + κοινόχρηστα (που αυξάνονται με τον πληθωρισμό).
• Κόστη ενοικίασης κάθε μήνα: ενοίκιο (που αυξάνεται μία φορά τον χρόνο) + ασφάλεια ενοικιαστή.
• Ο ενοικιαστής επενδύει την προκαταβολή και τα έξοδα κλεισίματος στην αρχή. Κάθε μήνα, όποιος ξοδεύει λιγότερο επενδύει τη διαφορά με την απόδοση επένδυσης. Μετά την εξόφληση του δανείου, συνήθως επενδύει ο ιδιοκτήτης.
• Καθαρή περιουσία: για τον αγοραστή, αξία σπιτιού × (1 − έξοδα πώλησης) − υπόλοιπο δανείου + επενδύσεις· για τον ενοικιαστή, οι επενδύσεις.

Παράδειγμα

Με τις προεπιλεγμένες τιμές (σπίτι 500.000 $, προκαταβολή 100.000 $ με 4,5% για 25 έτη, ενοίκιο 2.400 $), η δόση του δανείου είναι 2.213,89 $ και το κόστος ιδιοκτησίας 3.088,89 $ τον πρώτο μήνα, έναντι 2.425 $ για την ενοικίαση. Η αγορά ξεκινά πίσω (ο ενοικιαστής έχει επενδυμένα 107.500 $ έναντι 75.000 $ καθαρής αξίας μετά τα έξοδα πώλησης) και φτάνει την ενοικίαση το έτος 4. Μετά από 25 έτη, ο αγοραστής βρίσκεται περίπου στα 1.081.000 $ και ο ενοικιαστής περίπου στα 518.000 $. Χωρίς ανατίμηση, με χαμηλότερο ενοίκιο ή υψηλότερη απόδοση, η ενοικίαση μπορεί να βγει μπροστά: δοκιμάστε τις δικές σας παραδοχές.

Παραδοχές και όρια

Το επιτόκιο του δανείου θεωρείται σταθερό σε όλη την περίοδο, παρότι οι καναδικές διάρκειες συμβολαίου διαρκούν συνήθως 5 έτη. Οι φόροι στις αποδόσεις επενδύσεων αγνοούνται, σαν τα χρήματα να βρίσκονται σε TFSA ή RRSP· το κεφαλαιακό κέρδος από την κύρια κατοικία είναι αφορολόγητο. Το εργαλείο δεν μοντελοποιεί τον λογαριασμό First Home Savings Account, το πρόγραμμα RRSP Home Buyers’ Plan, τον φόρο πωλήσεων στο ασφάλιστρο της CMHC ούτε μεγάλες ανακαινίσεις. Τα αποτελέσματα είναι εκτιμήσεις βασισμένες στις παραδοχές σας, όχι χρηματοοικονομική συμβουλή.