حاسبة القدرة على شراء منزل (كندا)

كيف تستخدم حاسبة القدرة على شراء منزل

هذه الأداة خاصة بسوق الرهن العقاري في كندا: فهي تطبّق القواعد الفدرالية الكندية وحدود CMHC، والمبالغ فيها بالدولار الكندي.

1. أدخل إجمالي دخل الأسرة (سنويًا): مجموع الدخل قبل الضريبة لكل من سيكون اسمه على الرهن العقاري.
2. أدخل أقساط الديون الأخرى (شهريًا): قروض السيارات، والقروض الدراسية، والنفقات الإلزامية، ونحو 3% من أرصدة بطاقات الائتمان وخطوط الائتمان.
3. أدخل الدفعة الأولى المتاحة بالدولار.
4. اكتب سعر الفائدة التعاقدي (%) الذي تتوقع الحصول عليه، مثل 4.5، واختر مدة الإطفاء.
5. أضف ضرائب العقار (سنويًا) والتدفئة (شهريًا)، وإن كانت شقة ضمن ملكية مشتركة فأضف رسوم الشقة المشتركة (شهريًا).
6. حدّد خانة مشترٍ لأول مرة أو منزل حديث البناء إن انطبق عليك ذلك: فهي تسمح بإطفاء لمدة 30 سنة عندما يكون الرهن مؤمَّنًا.
7. إن كان المُقرض يعتمد حدودًا أخرى، فافتح حدود نسب خدمة الدين وغيّر الحد الأقصى لنسبة GDS (%) والحد الأقصى لنسبة TDS (%).

تتحدّث النتائج أثناء الكتابة: أقصى سعر شراء، والرهن العقاري (شاملًا التأمين)، والدفعة الأولى كنسبة مئوية، وقسط تأمين CMHC، وسعر التأهيل (اختبار الإجهاد)، والقسط بسعر التأهيل، والقسط بسعرك، وتكلفة السكن الشهرية بسعرك، إضافةً إلى نسبة GDS ونسبة TDS. وتخبرك رسالة بالعامل الذي يحدّ السعر: دخلك أو دفعتك الأولى أو قاعدة مدة الإطفاء. ويعرض قسم طريقة الحساب كل خطوة.

كيف يقرّر المُقرضون المبلغ الذي يمكنك اقتراضه

يعتمد المُقرضون في كندا على نسبتين لخدمة الدين. نسبة خدمة الدين الإجمالية للسكن (GDS) هي حصة دخلك الشهري الإجمالي التي تذهب إلى السكن: أصل القرض والفائدة، وضرائب العقار، والتدفئة، و50% من رسوم الشقة المشتركة. أما نسبة خدمة الدين الإجمالية (TDS) فتضيف إليها جميع أقساط ديونك الأخرى. وتحدّ CMHC (الشركة الكندية للرهن العقاري والإسكان) هاتين النسبتين عند 39% لـ GDS و44% لـ TDS للرهون المؤمَّنة، وتستخدم الأداة هذين الحدّين افتراضيًا.

تُحسب النسبتان بـالحد الأدنى لسعر التأهيل، أي «اختبار الإجهاد»: وهو الأعلى بين سعرك التعاقدي مضافًا إليه 2% وبين 5.25%. وينطبق على الرهون المؤمَّنة (قاعدة وزارة المالية الكندية السارية منذ 1 يونيو 2021) وعلى الرهون غير المؤمَّنة لدى المُقرضين الخاضعين للرقابة الفدرالية (المبدأ التوجيهي B-20 الصادر عن OSFI). وقد رُوجعت هذه القاعدة على موقعي OSFI وCMHC في سبتمبر 2026.

المعادلات

إذا كان الدخل الشهري I، وتكاليف السكن H = الضرائب / 12 + التدفئة + 50% من رسوم الشقة المشتركة، والديون الأخرى D:

• أقصى قسط = min(39% × I − H, 44% × I − H − D)
• أقصى رهن M = القسط × (1 − (1 + i)^−n) / i، حيث i = (1 + q/2)^(1/6) − 1 هو السعر الشهري لسعر تأهيل q مركَّب نصف سنويًا (العُرف الكندي للأسعار الثابتة)، وn = مدة الإطفاء × 12.

ثم تبحث الأداة عن أعلى سعر بالدولار الصحيح يستوفي جميع القواعد: الحد الأدنى للدفعة الأولى (5% من أول 500,000 دولار، و10% من الجزء حتى 1.5 مليون، و20% فوق ذلك)، وقسط تأمين CMHC الذي يُضاف إلى القرض حين تقل الدفعة الأولى عن 20% (من 2.80% إلى 4.00%، مع 0.20% إضافية لما يزيد على 25 سنة)، ورهن لا يتجاوز M. وهذه هي نفسها قواعد الدفعة الأولى والقسط المعتمدة في حاسبة الرهن العقاري الكندية.

مثال بالقيم الافتراضية: دخل 120,000 دولار، وديون 400 دولار، ودفعة أولى 60,000 دولار، وفائدة 4.5% على 25 سنة، وضرائب 4,000 دولار، وتدفئة 100 دولار. يكون سعر التأهيل 6.5% ويكون المحدِّد هو GDS: إذ يبقى 3,900 − 433.33 = 3,466.66 دولارًا شهريًا، وهو ما يكفي لرهن قدره 517,548 دولارًا. ويبلغ أقصى سعر نحو 561,986 دولارًا، بقسط تأمين 3.10% وقسط شهري يقارب 2,864 دولارًا بسعر 4.5%.

الأداة تصف التمويل العقاري التقليدي القائم على الفائدة كما يعمل في كندا؛ أما منتجات التمويل الإسلامي فلها هيكلة مختلفة ولا تحاكيها هذه الحاسبة.