حاسبة الرهن العقاري (كندا)

كيف تستخدم حاسبة الرهن العقاري الكندية

هذه الحاسبة مخصّصة للرهون العقارية في كندا: فهي تطبّق القانون الكندي وقواعد CMHC، وتحسب المبالغ بالدولار الكندي.

1. أدخل سعر الشراء للمنزل.
2. أدخل الدفعة الأولى، إما كنسبة مئوية (%) أو كمبلغ بالدولار ($). تتحقق الأداة من أنها لا تقل عن الحد الأدنى القانوني.
3. اكتب سعر الفائدة (%) الوارد في عرضك ذي السعر الثابت، مثل 4.5.
4. اختر مدة الإطفاء (الوقت اللازم لسداد القرض كله، وعادةً 25 سنة) ومدة العقد (مدة العقد الحالي، وعادةً 5 سنوات).
5. اختر تكرار الدفع: شهري، أو نصف شهري، أو كل أسبوعين، أو كل أسبوعين معجَّل، أو أسبوعي، أو أسبوعي معجَّل.
6. حدّد خانة مشترٍ لأول مرة أو منزل حديث البناء إن انطبق ذلك: فهي تسمح بإطفاء لمدة 30 سنة على رهن مؤمَّن.

تحصل على القسط، وإجمالي الرهن العقاري (شاملًا أي قسط تأمين)، وقسط تأمين CMHC، والحد الأدنى للدفعة الأولى، والفائدة المدفوعة خلال مدة العقد، والرصيد في نهاية مدة العقد، وإجمالي الفائدة (كامل مدة الإطفاء)، وموعد السداد الكامل خلال، والمعدل السنوي الفعلي. ويُعرض جدول الإطفاء حسب السنة أو لـكل دفعة، مع تمييز نهاية مدة العقد، ويمكن حفظه عبر تنزيل CSV.

لماذا تختلف الرهون الكندية: التركيب نصف السنوي

بموجب قانون الفائدة الفدرالي (Interest Act)، يجب أن يُذكر سعر الرهن ذي الأقساط المختلطة محسوبًا سنويًا أو نصف سنويًا، لا مقدَّمًا. وعمليًا، تُركَّب الفائدة في الرهون الكندية ذات السعر الثابت نصف سنويًا، بينما تركّبها معظم الحاسبات الأمريكية شهريًا. لذا فإن سعر 4.5% المعلَن يعني 2.25% كل ستة أشهر، ويكون السعر لكل دفعة:

i = (1 + r/2)^(2/n) − 1

حيث r السعر السنوي وn عدد الدفعات في السنة (12 أو 24 أو 26 أو 52). ثم يُحسب القسط بمعادلة الدفعات الدورية المعتادة P = M × i / (1 − (1 + i)^−N)، حيث M مبلغ الرهن وN العدد الكلي للدفعات على مدة الإطفاء. والتحقق الكلاسيكي: 100,000 دولار بفائدة 6% على 25 سنة تعطي 639.81 دولارًا شهريًا بالتركيب نصف السنوي، مقابل 644.30 دولارًا بالتركيب الشهري. أما الرهون ذات السعر المتغير فغالبًا ما تُركَّب شهريًا، لذا فهذه الأداة مخصّصة للأسعار الثابتة.

الدفعات المعجَّلة

تُحسب دفعات كل أسبوعين وأسبوعي بحيث ينتهي القرض عند مدة الإطفاء المختارة. أما كل أسبوعين معجَّل فهو القسط الشهري مقسومًا على 2 ويُدفع 26 مرة في السنة، وأسبوعي معجَّل هو القسط الشهري مقسومًا على 4 ويُدفع 52 مرة. وبذلك تدفع ما يعادل قسطًا شهريًا إضافيًا كل سنة يذهب مباشرةً إلى أصل القرض. في المثال الافتراضي (منزل بسعر 600,000 دولار، ودفعة أولى 10%، وفائدة 4.5% على 25 سنة) يبلغ القسط الشهري نحو 3,081 دولارًا، والدفعات المعجَّلة كل أسبوعين بنحو 1,541 دولارًا تسدّد الرهن في نحو 21 سنة و8 أشهر وتوفّر أكثر من 55,000 دولار من الفائدة.

الدفعة الأولى وتأمين قرض الرهن لدى CMHC

الحد الأدنى الفدرالي للدفعة الأولى هو 5% من أول 500,000 دولار من السعر، مضافًا إليه 10% من الجزء الواقع بين 500,000 دولار و1.5 مليون دولار. وعند 1.5 مليون دولار أو أكثر يكون الحد الأدنى 20% ولا يتوفر تأمين الرهن. لمنزل بسعر 600,000 دولار: 5% × 500,000 + 10% × 100,000 = 35,000 دولار.

مع دفعة أولى أقل من 20% يجب تأمين الرهن. وتستخدم الأداة جدول أقساط CMHC لأصحاب المنازل، مطبَّقًا على القرض ومضافًا إلى الرهن:

• نسبة القرض إلى القيمة من 80.01% إلى 85% (دفعة أولى من 15% إلى 19.99%): 2.80%
• من 85.01% إلى 90% (دفعة أولى من 10% إلى 14.99%): 3.10%
• من 90.01% إلى 95% (دفعة أولى من 5% إلى 9.99%): 4.00%

الإطفاء لأكثر من 25 سنة (حتى 30، للمشترين لأول مرة والمنازل الحديثة البناء فقط) يضيف 0.20% إلى القسط. المصادر: صفحات أقساط CMHC وبرنامج CMHC Home Start، والوكالة الكندية لحماية المستهلك المالي، وقد رُوجعت في سبتمبر 2026. وفي أونتاريو وكيبيك وساسكاتشوان ومانيتوبا تُفرض ضريبة المبيعات الإقليمية على القسط وتُدفع عند إتمام الصفقة؛ فهي لا تُضاف إلى الرهن ولا تدخل في الحساب هنا. ومصادر الدفعة الأولى غير التقليدية لها قسط أعلى (4.50% عند 90.01–95%).

مدة العقد مقابل مدة الإطفاء

مدة الإطفاء هي الوقت الكلي لسداد الرهن، ومدة العقد هي المدة التي يسري فيها سعرك وشروطك الحالية. وعند انتهاء مدة العقد تجدّده، غالبًا بسعر مختلف، على الرصيد المتبقي. ولهذا يهمّ الرصيد في نهاية مدة العقد: فهو ما ستعيد تمويله أو تجدّده.

هذه الحاسبة تصف الرهن العقاري التقليدي القائم على الفائدة؛ أما صيغ التمويل الإسلامي فهيكلتها مختلفة ولا تحاكيها الأداة.